想了解房屋品質 該看的是營造廠?

   日期:2021-05-18     瀏覽:64    評論:0    
核心提示:若想確認建案品質,背後要了解的事情實在太多了。但最簡單的方法是從公開資料上探查,即建案背後的建設公司及營造廠的品質與口碑。不過,你可知道營造廠跟建設公司的差別?要從哪裡才能得知營造廠的品質或品管呢?

若想確認建案品質,背後要了解的事情實在太多了。但最簡單的方法是從公開資料上探查,即建案背後的建設公司及營造廠的品質與口碑。不過,你可知道營造廠跟建設公司的差別?要從哪裡才能得知營造廠的品質或品管呢?
 

我們可以用簡單一句話說明,建設公司就是統籌者,是面對消費者的品牌;而營造公司才是執行者,是真正的工廠。前者的功能比較偏向找資金跟土地,但仍需要具備蓋房子的基本專業與態度;營造廠則可能會幫不同建設公司的品牌代工其產品。就像我們買東西會先看產地,日本製、台灣製、美國製的價格都不太一樣,帶給人的安心感也不盡相同。而營造公司承攬的是整件工程的風險,過程中可能會造成意外死亡、受傷,大大小小公安不計其數,因此負責的技術人員都該要有相關的專業證照及執照,以保證工程能按圖施工。
 

營造業大致又分成三種,包含專業營造業、土木包工業與綜合營造業。第一種專業營造登記的工程比較單一,可能包含鋼構、擋土支撐及土方、預拌混凝土、地下管線、防水或環境保護等工程。第二種土木包工業,算是較小型的土木工程業者,專門承攬大型營造商外包的小工程。
 

最後一種綜合營造業,即是我們常說的甲級、乙級、丙級營造廠,可以承攬各項工程,並且領有土木、水利、測量、環工、結構、大地,或水土保持工程科技師證書、建築師證書,這些相關專任的工程人員都必須要有一名以上。另外,甲級營造廠資本額需要2250 萬元以上、乙級為1200 萬元,丙級則需要360 萬元。
 

除了資本額外,若想升級也必須有業績,舉例來說,丙級綜合營造業要有三年業績,五年內其承攬工程竣工累計超過新台幣2 億元以上,而且評鑑兩年都為第一級者,就可以升級到乙級;乙級綜合營造業也一樣需要有三年業績、五年內承攬工程總金額達新台幣3 億元以上,並評鑑三年都為第一級者,才可以升為甲級。
 

由此可知,一間甲級營造廠的誕生真的不容易,它一定是從丙級慢慢上升,也不會因為今年生意特別好就馬上有升級機會。此外,甲、乙、丙級三種營造廠,其可施工的範圍及造價限額也不同,我們可以參考如下表格中的說明:



 

甲級的工程範圍沒有受到限制,但承攬造價限額則以資本額為標準,所以我們會看到有些甲級營造廠的資本額只有2000 多萬,但有一些會到8000 萬或是2 億、10 億的資本額,就是因為想接更大的工程。舉例來說,台北市某豪宅的營造廠,其資本額有8 億,代表可以接到新台幣造價80 億的工程。
 

另外一個關鍵在於營造廠的規劃能力。通常建設公司會有自己的建築師,或是外聘建築師來畫圖。建築師畫的圖有些比較偏向設計圖,如果是資深或經驗豐富的建築師,會連同後面的工程圖都畫出來,意即將後續所有執行面可能會遇到的困難或障礙,都一併考慮進去。如果今天的圖面都是以設計為主,在執行上沒有考慮過詳細操作的障礙,那麼之後可能會需要更改,或是在建造時沒辦法百分百完善施工。
 

蓋房子這件事情,第一次、第二次、第三次,跟蓋了五十次、八十次跟三百次,是完全不同等級的,所以很多小型的建築師事務所及建設公司,在規劃上很容易因為經驗而受限。為什麼經驗這麼重要?因為一間房子要做的工程非常多,包括模板、泥作、景觀、鷹架及機電工程等,要花費的材料及人力實在是難以計數,因此營造廠的發包還有整合方式,也是考驗其規劃上的能力。
 

選甲級營造廠就對了?評價怎麼看?
 

這樣看起來,甲級營造廠就特別好嗎?其實也不一定。以台北市為例,2020 年第四季登記在案的甲級營造廠就有529 間,全台灣則有1 萬9 千多間。
 

營造廠不管大小,真正的差異不在於規模,而是經營理念及施工團隊的專業度、心態等。當然,這也會牽扯到建設公司與案件成本,如果建設公司想省成本,在工程管理上就無法做到完全一等一的品質,很多工程是人一定要足夠,才有辦法做到最好的水準。
 

不過有口碑的營造公司,多半對品質要求很高,如果預算太少,會寧可不接案,也不願意做不符合品質的產品。這就是為什麼很多人說蓋房子一定會遇到不良率的問題,因為很多時候在工程管理、營造規劃上,某些營造廠只願意在這個案子上花十個人的成本,但如果你願意再加三到四個人,就有機會做到接近完美的狀態,建案可執行人數不同時,工程就可能產生很大的差異。
 

再來,同樣是甲級營造廠,在蓋透天厝及蓋摩天大樓時,等級指數又完全不一樣了。蓋透天厝時,有可能基地很大,總營造工程的營業額也非常高,但每棟只需蓋三層樓、四層樓。若是蓋摩天大樓,其工程難度絕對超乎一般別墅產品。
 

營造品質的關鍵在「人」,而非公司資本
 

工地人員的素質及專業度,可能會左右整個工地建造的品質與態度。優良的營造公司會願意長期用高薪聘請上述人員,這些人所帶來的現場管理,也會讓整個營造工地的氛圍完全不同。整體來說,好的營造公司在人事上的管制非常嚴格,除了重視工程品質、施工環境的工地安全外,也會對自己的產品負責,為消費者把關。
 

另外一個關鍵在於營造廠的規劃能力。通常建設公司會有自己的建築師,或是外聘建築師來畫圖。建築師畫的圖有些比較偏向設計圖,如果是資深或經驗豐富的建築師,會連同後面的工程圖都畫出來,意即將後續所有執行面可能會遇到的困難或障礙,都一併考慮進去。如果今天的圖面都是以設計為主,在執行上沒有考慮過詳細操作的障礙,那麼之後可能會需要更改,或是在建造時沒辦法百分百完善施工。
 

蓋房子這件事情,第一次、第二次、第三次,跟蓋了五十次、八十次跟三百次,是完全不同等級的,所以很多小型的建築師事務所及建設公司,在規劃上很容易因為經驗而受限。為什麼經驗這麼重要?因為一間房子要做的工程非常多,包括模板、泥作、景觀、鷹架及機電工程等,要花費的材料及人力實在是難以計數,因此營造廠的發包還有整合方式,也是考驗其規劃上的能力。
 

建設公司有「自己的」營造廠最好?
 

現在也有一些營造公司自行經營建設品牌,有點類似工廠自售的概念,自蓋自銷。不過,這樣的營造公司就是品質保證嗎?坦白說未必,可能好壞參半。
 

因為建設公司自行成立營造廠的原因,不外乎三個:第一是成本考量,自己找地自己建,絕對比找其他營造廠合作便宜;第二個好處是品質控管,因為是自家開的,可以直接管理營造公司的人員;第三是除了自家的建案外,還可以蓋別人的房子,意即當沒有案子要推時,該營造公司還能去接外面的案子。
 

建設公司有自己的營造廠,當然有利於成本的控管,可是這些成本的控管,是否會回饋到消費者身上?我覺得還是會,但商人最終仍希望利潤愈高愈好,所以最終回饋究竟是如何,我們也很難知道。
 

營造公司其實跟建商品牌很像,終究還是要看其在市場上推出的大部分產品內容。天下沒有白吃的午餐,一分錢一分貨,若希望品質優良,勢必要付出對等的金額。

 

【文/工商書房編輯;本文已獲得工商時報授權轉載】

 


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