車道不納公設面積 誰最虧?

   日期:2021-04-13     瀏覽:8    評論:0    
核心提示:近期政府聯手打炒房,相繼祭出實價登錄2.0、選擇性信用管制、房地合一稅2.0等政策與修法,試圖穩定房價上漲趨勢。如今,再度拋出「公設比」議題,意圖讓未購買停車位的民眾免分攤「車道面積」,以符合公平正義原則。

近期政府聯手打炒房,相繼祭出實價登錄2.0、選擇性信用管制、房地合一稅2.0等政策與修法,試圖穩定房價上漲趨勢。如今,再度拋出「公設比」議題,意圖讓未購買停車位的民眾免分攤「車道面積」,以符合公平正義原則。

 

一般而言,地下室有許多面積通常可被建商登記與銷售,這些空間包含:防空避難空間與設備、裝卸停車空間、機電設備室、垃圾儲藏室、車道等,由於不屬於哪個所有權人專有、專用,故這些空間通常被「整個打包」成公共設施,再按照比例分配出售給民眾。再加上台灣長期以來房價並未區分為「專有部分」或「共有部分」,所以公設面積便順理成章地被建商以一般房價賣給民眾了。

 

這其中隱含著兩個重要議題:一、房價是否應區分「專有部分價格」與「共有部分價格」;二、未購買停車位民眾是否應分配購買車道面積。

 

若如政府所願,將來車道面積僅允許銷售給購買停車位的民眾,又可能會有哪些課題與影響呢?

 

首先,亟需解決的問題便是:如何區分出「專屬停車使用的車道面積」。由於,地下室除了停車位外,尚有其他所有住戶均會使用的空間,往返使用上必將穿越車道,這些常被用來通行的車道若只被購買停車位的民眾分攤,其實還是有不公平的問題。是以,區分出「專屬停車使用的車道面積」勢在必行,但為了提高可銷售面積(公設面積),供所有住戶經常通行使用的車道面積,建商估計一定會盡可能「認好認滿」,以便維持住可以銷售的公共設施面積。

 

第二個問題是:車道若同時提供機車、汽車共用,分攤比例應如何計算?是所有購買停車位民眾均攤全部車道面積,還是分樓層個別均攤?此部分雖然可透過政府定義或放任市場自由機制分配,但亦很難做到真正的公平。最終還是會淪為幾家歡樂幾家愁,攤多攤少吵翻天,恐也沒個標準可言。

 

第三個大問題是:停車位售價恐在加入車道面積後被灌水漲價。羊毛出在羊身上,橫豎建商在開發之初就已經概估「總銷金額」了,況且在地下室開挖費用較高的成本考量上,多數建案均面臨到車位不足的問題。是以,除了少數大眾運輸系統便捷的建案外,其餘案件停車位就算賣貴一點也會有人買。若遇到車位價格被灌太高、賣不動的情況,則建商可能就直接拉高建案單坪售價,然後理由推給「車道銷售政策變革」,便可名正言順地達到原預定的總銷售金額目標。最終,最虧的可能是「公設面積縮水卻被漲價」的未購停車位民眾。

 

基此,衍生出第四個問題:總價沒變卻權狀面積變少!若果真如此,恐讓政府新政的美意盡失。

 

究竟應該大刀闊斧處理,讓房價區分成「專有部分價格」與「共有部分價格」?抑或,僅先實現未購買停車位民眾不被分配購買車道面積?此間的利弊得失就有賴政府官員的智慧決斷了。

 

【文/記者翁至威;本文已獲得經濟日報授權轉載】

 


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