裝潢完一定要開發票嗎? 當心房地合一稅虧死你

   日期:2020-10-21     瀏覽:17766    評論:0    
核心提示:替業主室內裝潢到底要不要幫忙開統一發票?有些業主買房裝修後,會向裝修業者索取統一發票的原因,不外乎是數年後賣房,想獲得房地合一稅的認列扣除額,但高額裝潢費用不見得都可以認列!而且開發票不一定能認列較高的成本,必須視房子賣價而定。

/ 918建材庫

 

有一名網友日前在PTT homesale版上po文詢問,自己買了一間房子,雖然是自住,但他不確定自己6年內是否會換房。他心想,如果現在這間房子裝潢後索取發票,屆時如果6年內賣房可以拿來做為房地合一稅的扣除額,但索取發票就得另外支付5%的營業稅,20萬元的裝潢就要支付1萬元的發票費用,所以他猶豫「如果住很久的話,這5%錢就浪費了。」

 

如果能符合房地合一稅自用條件,雖然可以享有400萬免稅額,但必須持有並設籍滿6年,無出租營業才能適用,而且如果免稅額超過400萬,就要課徵10%的稅

 

房地合一稅稅率條件

持有條件

稅率

1年內

45%

超過1年未滿2年

35%

超過2年未滿10年

20%

超過10年

15%

自住房地優惠(持有滿6年)

課稅所得400萬以內免稅,超過400萬課10%稅

 

根據《房地合一課徵所得稅申報作業要點》規定,房地合一稅課徵的交易所得是-「房屋賣價-房屋買價-因取得、改良及移轉而支付之費用」,而裝潢費是屬於取得、改良及移轉而支付之費用,但卻限制在「增加房屋價值或效能且非二年內能耗竭之增置、改良或修繕費」。

 

顧名思義,就是這些裝潢必須是固定、無法帶走的傢俱,以符合規定中可以維持2年以上繼續使用的裝潢才可成本認列。所以,有些裝潢費用是不會被列入認可,例如系統家具,因其最大的好處就是好拆裝,會被認定為可帶走的傢俱,即便在賣屋契約中明訂所有家具贈與買方,仍不能成本認列,因為無法確認傢俱是否會被帶走。

 

甚至有些可拆卸的木地板、桌椅也無法申報,因為這些都不是2年內耗損且附著在房屋內的物品,但水管重新設置、磁磚、牆壁粉刷、衛浴設備更新都是可以認列的成本。假設裝潢費用花了150萬元,其中有30萬元是無法認列的成本,就只剩120萬元可以認列,且開立發票時,不能單純只有發票,國稅局通常還會要求提供合約書及付款證明。

 

如果沒有以上這些證明文件,稅捐機關會按成交價的5%計算費用,如房屋賣價1300萬,可扣65萬費用,如果自住滿6年,可適用房地合一稅自用條件,享有400萬免稅額,但若住了3年就賣房,稅率會以20%計算,所以這120萬元裝潢費,就得多繳納24萬元的房地合一稅(120萬元x20%),即便想回頭請統包或裝潢工程行開立發票,但3年前的發票早已無法開立,如果因此開立發票,業者恐怕會因漏開發票而被國稅局罰款。

 

所以,綜合以上述例子來看,3年前買的房子如果買價1000千萬元,可以賣1300萬元,假設仲介費是收買家2%、賣家4%,裝潢費用120萬元:

 

可減除成本:1000萬 x 2% = 20萬

可減除費用:1300萬 x 4% = 52萬

若不開發票:可成本認列 = 20萬元 + (1300萬 x 5%) = 85萬

若開發票:可成本認列 = 20萬 + 52萬 + 114萬 = 186萬

 

有無開立發票,在成本認列的差距上就相差101萬,若以20%的房地合一稅來算,等於沒開立發票就損失20.2萬。

 

但如果裝潢費用可認列成本低到只有10萬:

 

若不開發票:可成本認列 = 20萬元 + (1300萬 x 5%) = 85萬

若開發票:可成本認列 = 20萬 + 52萬 +9.5萬 = 81.5萬

 

所沒有開立發票,若以20%的房地合一稅來算,等於沒開發票也沒關係。

 

因此,替業主室內裝潢到底要不要幫忙開統一發票?答案則不一定,必須視可認列的裝潢成本是否會高出房子賣價的5%,如果超過就較適合開立發票,如果沒有就需要考慮一下。不過,房子賣價如何很難說,千萬別以為請業者裝潢不開發票比較便宜哦!
 

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