裝潢完一定要開發票嗎？　當心房地合一稅虧死你

文 / 918建材庫

有一名網友日前在PTT home－sale版上po文詢問，自己買了一間房子，雖然是自住，但他不確定自己6年內是否會換房。他心想，如果現在這間房子裝潢後索取發票，屆時如果6年內賣房可以拿來做為房地合一稅的扣除額，但索取發票就得另外支付5%的營業稅，20萬元的裝潢就要支付1萬元的發票費用，所以他猶豫「如果住很久的話，這5%錢就浪費了。」

如果能符合房地合一稅自用條件，雖然可以享有400萬免稅額，但必須持有並設籍滿6年，無出租營業才能適用，而且如果免稅額超過400萬，就要課徵10%的稅

根據《房地合一課徵所得稅申報作業要點》規定，房地合一稅課徵的交易所得是－「房屋賣價－房屋買價－因取得、改良及移轉而支付之費用」，而裝潢費是屬於取得、改良及移轉而支付之費用，但卻限制在「增加房屋價值或效能且非二年內能耗竭之增置、改良或修繕費」。

顧名思義，就是這些裝潢必須是固定、無法帶走的傢俱，以符合規定中可以維持2年以上繼續使用的裝潢才可成本認列。所以，有些裝潢費用是不會被列入認可，例如系統家具，因其最大的好處就是好拆裝，會被認定為可帶走的傢俱，即便在賣屋契約中明訂所有家具贈與買方，仍不能成本認列，因為無法確認傢俱是否會被帶走。

甚至有些可拆卸的木地板、桌椅也無法申報，因為這些都不是2年內耗損且附著在房屋內的物品，但水管重新設置、磁磚、牆壁粉刷、衛浴設備更新都是可以認列的成本。假設裝潢費用花了150萬元，其中有30萬元是無法認列的成本，就只剩120萬元可以認列，且開立發票時，不能單純只有發票，國稅局通常還會要求提供合約書及付款證明。

如果沒有以上這些證明文件，稅捐機關會按成交價的5%計算費用，如房屋賣價1300萬，可扣65萬費用，如果自住滿6年，可適用房地合一稅自用條件，享有400萬免稅額，但若住了3年就賣房，稅率會以20%計算，所以這120萬元裝潢費，就得多繳納24萬元的房地合一稅（120萬元x20%），即便想回頭請統包或裝潢工程行開立發票，但3年前的發票早已無法開立，如果因此開立發票，業者恐怕會因漏開發票而被國稅局罰款。

所以，綜合以上述例子來看，3年前買的房子如果買價1000千萬元，可以賣1300萬元，假設仲介費是收買家2%、賣家4%，裝潢費用120萬元：

可減除成本：1000萬 x 2% = 20萬

可減除費用：1300萬 x 4% = 52萬

若不開發票：可成本認列 = 20萬元 + (1300萬 x 5%) = 85萬

若開發票：可成本認列 = 20萬 + 52萬 + 114萬 = 186萬

有無開立發票，在成本認列的差距上就相差101萬，若以20%的房地合一稅來算，等於沒開立發票就損失20.2萬。

但如果裝潢費用可認列成本低到只有10萬：

若不開發票：可成本認列 = 20萬元 + (1300萬 x 5%) = 85萬

若開發票：可成本認列 = 20萬 + 52萬 +9.5萬 = 81.5萬

所沒有開立發票，若以20%的房地合一稅來算，等於沒開發票也沒關係。

因此，替業主室內裝潢到底要不要幫忙開統一發票？答案則不一定，必須視可認列的裝潢成本是否會高出房子賣價的5%，如果超過就較適合開立發票，如果沒有就需要考慮一下。不過，房子賣價如何很難說，千萬別以為請業者裝潢不開發票比較便宜哦！
 

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