懲治不肖業者大作戰 建商反悔不賣怎自救

   日期:2022-04-14     瀏覽:45    評論:0    
核心提示:去年全國房價跳漲幅度大,後遺症也頻頻出現;從北台灣到中南部,頻頻出現建商「反悔不賣」的事件。居弱勢的消費者該如何補救……

▲示意圖 (照片來源 / 住展房屋網)

 

去年全國房價跳漲幅度大,後遺症也頻頻出現;從北台灣到中南部,頻頻出現建商「反悔不賣」的事件。居弱勢的消費者該如何補救……

 

根據本刊掌握訊息,包括新北市、桃園市、新竹縣、苗栗縣、台中市,以及高雄市,都出現建商「反悔不賣」、或者要求買方加價的情況,顯示這股歪風已吹遍全台灣。

 

持平來說,全台灣新建案數量高達好幾千個,「反悔不賣」的業者屬於零星、極其少數的特例,絕大部份建商說話算話,即使一間房子從預售到完工大漲數百萬元,仍舊履約交屋。

 

|造價房價齊漲 看清建商好壞

 

但我們仍需嚴肅面對現實,為何近來怪事特別多,而消費者遇到業者反悔又該如何應對?

 

有業者半開玩笑說:「違約有三寶,詐騙、賠錢、賺太少。」過去驅使業者「反悔不賣」最常見因素是詐騙、惡意倒閉,但近年來「賠錢、賺太少」卻成了主因。

 

原因是房價一日三市,少數業者因賣太便宜而心有不甘,索性毀約不認賬。二則是營造成本漲個不停,若按原定售價恐會淪至虧損窘境,乾脆片面違約不賣。


營造成本到底漲多兇呢?目前各縣市因物料價格與工人敘薪水準不同,漲幅也有所差別,但近兩年來,新建案造價大致已漲四萬元/坪至八萬元/坪不等。


如果新建案房價約二十萬元出頭的地方,預期利潤低於二十%,一旦每坪造價漲超過四萬元,全案就可能面臨虧損。「建商賣越多賠越多」,這件事並非空穴來風,而是確確實實的發生了!

 

中華民國不動產開發公會理事長、新竹昌益建設董事長楊益全證實,昌益在台東推出的第一宗建案,雖然全案順利完銷,但因沒料到之後造價成本會漲得如此瘋狂,且台東工人難找,還得從新竹找工人遠赴台東,最後總營造成本失控,結算後不只沒賺到還倒賠。楊益全:「我們重視商譽,絕不會要求承購戶加價,虧損由公司全數吸收」。


|應對業者耍賴 先看一項關鍵

 

大部份建商推案虧損的做法與昌益建設相同,摸摸鼻子自己認了。但少數不肖建商卻向消費者要求「加XX萬元,否則就不賣」。消費者遇到類似狀況,應當如何解決這個棘手問題呢?

 

首先,消費者要辨別箇中關鍵──自己只是「付定金」,還是已「簽訂買賣契約」。

 

自預售屋紅單禁止買賣之後,為了規避相關規範,坊間賦予定金各種不同名目,比如說「意願金」、「權利金」、「紅包」、「優先選戶費用」、「手續費」等等,只要是還沒簽約,在法律層面上通常都被視為定金。

 

如果只付定金而未簽約,消費者可依《民法》第二四九條規定,「契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金」,向業者要求「定金加倍返還」。

 

舉例來說,若消費者支付的定金為十萬元,業者收取定金後不履約,則可向業者要求返還二十萬元。如果建商只願退還十萬元定金,消費者可向消保官檢舉,或者提出民事訴訟。


|尋求解決方案 衡量成本效益

 

然而,不管是向消保官檢舉,由消保官出面邀集雙方前來調解,或者走訴訟程序,經濟效益並不大。原因在於,消保官調解結果不具強制力,想強制業者定金加倍返還必須仰賴法院判決,但委任律師打一審費用至少約六萬元至十餘萬元不等,如果打到二、三審則需數十萬元。如果只想出一口氣,那非告不可;如果為了新台幣,將會得不償失。

 

另外,還有一種狀況是消費者與建商只有口頭約定,無論是求償或要求建商履約的成功機率都極低,即使投訴消保官都難以約束業者就範。

 

有些民眾怪罪消保官、主管機關縱容業者不肯重罰,以達到殺雞儆猴之效。但這類說法並不公允,因為消保官與主管機關必須掌握業者違規的「明確事證」才能裁處,無法捕風捉影亂罰,所以容易產生誤會。

 

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏指出,「台北市建商奉公守法,並沒有出現反悔不賣的情事。」他呼籲,商譽價值可為建商帶來更高附加價值,不應短視近利貪圖小錢,因為走正路才是企業永續經營的王道。

 

|建商蓄意違約 賠償十五%?

 

如果已與建商簽訂買賣契約,爾後建商反悔不賣,處理方式稍有不同。一般來說,建商與消費者簽訂的違約條款,通常會約定未能履約的一方須賠償成交總價十五%的違約金。以一間總價一千萬元的房子為例,若消費者退戶,須賠償建商一五○萬元;若建商違約不賣,則要賠消費者一五○萬元。

 

但實務上並非如此美好。一來建商若刻意毀約,早已不顧及公司名聲了,更遑論要他們掏錢出來賠償。

 

二來是在內政部「預售屋買賣契約範本」第二十五條「違約之處罰」,其第一款、第二款明訂賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者,即為賣方違約,買方得依法解除契約。而賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方,如有遲延利息應一併退還,並應同時賠償房地總價款十五%(按:此處違約金比例雙方可合意約定,但依規定不得低於十五%)。

 

|附證據再檢舉 出口氣沒問題

 

內政部「預售屋買賣契約範本」第二十五條「違約之處罰」,並未針對「賣方反悔不賣」訂出處罰機制。如果把「反悔不賣」擴大解釋為「建商違反開工及取得使用執照期限」,才能要求建商賠償十五%。但消費者想拿到建商賠償,幾乎都得靠訴訟途徑才有辦法達到目的。

 

根據內政部地政司解釋,建商反悔不賣已損害消費者財產權益,違反《消保法》第三十三條、第三十六條。因此,簽訂買賣契約後建商毀約,對消費者而言比較有利,因為消費者手上擁有契約證據,可以檢附相關文件直接向消保官檢舉,消保官可依《消保法》第五十八條,對建商開罰六萬元以上、一百五十萬元以下罰鍰,而且是「按次處罰」。

 

可是一旦走上檢舉、開罰這條路,建商可能會破罐破摔,消費者需有拿不到房子的心理準備。

 

|該檢舉或提告 先想想要什麼

 

所以,消費者構思解決方案時,必須要謹慎思考「自己要的是什麼」?如果最終目的是要建商付出代價,應先完整蒐集證據,包括契約、廣告傳單、錄音或錄影等證據並向主管機關檢舉,讓不肖建商受到重罰。

 

但若消費者要的是「房子」,先旁敲側擊暸解建商違約的原因;如果建商是賣太便宜而反悔,希望消費者加價購買,消費者或許可考慮該不該接受。

 

有些人要的是「違約金」,那麼蒐集完備證據提告是最佳選擇,完全不需跟建商囉嗦,畢竟消費者勝訴機率較高。不過,訴訟過程曠日費時,耗費精神與金錢,不想跟建商無止盡耗下去的話,可以考慮「以提告逼建商掏錢和解」,至少能快速拿到建商違約金。

 

至於選哪種解決方案最好?其實沒有正確答案,而是取決於消費者需求與目的。更重要的是,要避開不肖建商反悔不賣,儘可能選擇一家口碑良好的建商才是正辦!

 

【文 /住展房屋網;本文已獲得住展房屋網授權轉載】



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