房市激情過後 追價風潮暫歇

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發布 | 2022-03-25 85 0 7692 中評

總體經濟、利率低檔、抗通膨需求、營建成本攀高等因素,支撐2022年房市持續向多頭格局攻堅,但政策打房、升息、疫情,恐牽動量、價變化。

 

2021年是台灣房市前所未見的高潮,從來沒有同時出現資金行情、超低利率、潛在通膨、經濟成長和出口持續成長、政策打房使出連環組合拳、營建成本飆到史上最高點、全台房價在本土疫情大爆發後仍持續大漲、成交量攀升,八大現象併存的現象;展望2022年,房市在激情過後,有些專家憂心,追漲風潮將不再,勢必面臨「價漲量縮」的盤整格局。

 

2021年可謂是價量齊噴的一年,營建成本漲幅也較2020年更明顯,儘管5月中下旬本土疫情爆發,一度中斷房市買氣,但年中起疫苗施打率提升、疫情降級,7月後疫情趨緩,遞延的房市買氣迅速回流,在國內景氣燈號持續翻紅、出口持續暢旺,更提高民眾對於經濟前景的信心,在全球供應鏈重組、貨櫃塞港,加深物價上漲和通膨壓力之下,全台資金行情噴發,台股攻上萬七,房市除自住需求外,購買實質資產保值抗通膨的購屋需求穩定增加,進一步推升房市,價量齊揚。

 

在預售屋房價表現方面,台北市、桃園市、基隆市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市,預售新屋房價,都超越2014年史上最高點,再度刷新歷史新高紀錄,創2018年房市反彈以來最大漲幅;而且最特別的是,中南部漲幅高於北部,蛋殼區漲幅則高於蛋黃區,幾乎全台發燒。

 

住展雜誌研發長何世昌表示,雖然房地合一2.0稅新制7月上路,短期投機客買盤退出市場,但因剛性與置產需求仍強,新建案市場價量齊揚,漲價潮全面啟動;2020年還只是小漲潮,但2021年天一亮已經水淹金山寺。在「需求拉動,成本推動」雙重效應下,有些區域房價漲勢已經讓「專家都看不懂在漲什麼!」

 

中古屋市場方面,全台七都房價已突破前高,持續創下新高;成交量方面,建物買賣移轉登記棟數有望創八年新高,上看33.3萬~34.6萬棟之間,與2020年相比成長2%~6%左右。

 

商用不動產、土地市場也在疫情後全面爆發。不過2021年底,在政策持續打房、價格急漲之下,市場上追漲買盤已有略為縮手的現象,預售屋來人組數、成交組數,增加幅度已縮小。

 

展望2022年房市趨勢,將有六大利多支撐房市持續向多頭格局攻堅;但政策打房、升息、疫情,都必須密切關注,也牽動未來的量、價變化。市場專家預期,2021年房市激情過後,2022年房市多頭格局應該會持續,目前還看不到重大利空,但追價風潮可能不再囂張,最主要是必須觀察政策打房動向。

 

六大利多支撐‧房價易漲難跌


綜合專家的意見,2022年將是牛氣沖天的一年,主要有六大利多因素來支撐。首先,出口持續高成長:全球對半導體需求殷切,國際原物料價格持續走揚,國內半導體大廠積極擴大資本支出,另外政府2021年推出的振興五倍券刺激消費需求的效應持續展現,預期出口、消費、民間投資,在2022年都可望有活躍的表現。

 

第二,總體經濟支撐:國際經濟金融局勢未來展望偏向正向,主要經濟體加速COVID-19疫苗接種,並在寬鬆性貨幣政策及擴張性財政政策支持下,經貿活動持續擴張,全球經濟可望持續復甦。

 

第三,利率持續低檔,資金豐沛。

 

第四,營建成本短期內難以下降,短期之內還看不到「天花板」,相對地推升預售新屋房價居高不下,新成屋和中古屋在比價效應下,將易漲難跌。

 

第五,通膨隱憂加劇,激勵游資加碼轉進不動產等實質資產;尤其擁有租金收益、都更和危老題材,及具有題材的蛋白區,抗跌性佳的不動產,較具保值效益。

 

第六,房價向上趨勢不變,不過漲幅勢必縮小,買方追價力道恐怕轉弱。由於基期已高,自住買盤追價動能有限,未來房價漲幅應不致像2021年一般的失控。

 

政策打房動向‧後市觀察重點


儘管2022年房市多頭格局不易扭轉,但是,2022年還是需留意政策打炒房。

 

從2020年第四季以來,政策打房一直是「進行式」。從紅單禁止轉賣,央行採取不動產選擇性信用管制、限制特定區域、多屋族房貸成數,取消寬限期,到2021年7月實價登錄2.0正式上路,首度納入預售屋於簽約買賣契約30日之內必須完成申報登錄,一直到12月內政部火速修訂「平均地權條例」草案和「不動產經紀業管理條例」草案限制預售屋換約,在在都顯示房市熱錢不斷湧入,政府嚴打置產、投資性買盤的企圖心。

 

其中,影響最為深遠的就是房地合一2.0版,修訂個人2年內稅率45%,2~5年35%,5~10年20%,10年以上15%;非境內2年內45%,2年以上35%。法人比照個人課稅,並且首度納入預售屋、交易房地相關持股。

 

接下來2022年年底將有縣市長選舉登場,房價太高的問題,勢必可能成為未來的政策重點。尤其針對多屋族加重課徵囤房稅,各界呼聲極高,財政部更是動作頻頻,廣邀各縣市政府,討論適度採用房屋稅差別稅率(囤房稅率)的可行性。

 

目前台北市、宜蘭縣已實施囤房稅,桃園市一律為2.4%,台南市已在議會審議,高雄市擬跟進。儘管有民意代表主張,房屋稅應全國歸戶,但實務上房屋稅按月計徵,全國總歸戶將造成稽徵實務困難,也無法考量城鄉差距,因此不易訂定全國一致標準,實施上有客觀上的難度;尤其若要加重囤房稅,一來中央要修法提高稅率,二來地方要調高稅基,精準打擊多戶囤房族,才易收成效,否則在租稅轉嫁效應之下,經濟優勢者剝奪排擠弱勢者的基本居住人權,勢必更造成居住不正義,造成房租再度攀升。

 

除非,真正落實「囤房空屋重稅,出租輕稅」、及「房租支出改列並調高為特別扣除額」,否則,加重囤房稅將淪為打高空。

 

【文 /蔡惠芳;本文已獲得工商日報授權轉載】

 

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