新泰塭仔圳市地重劃 終結鐵皮屋亂象

   日期:2022-03-22     瀏覽:178    評論:0    
核心提示:新北市新泰塭仔圳市地重劃案延宕40多年,直至現任市長侯友宜上任後終於有所進展,市府展現魄力拆除近六千間鐵皮工廠,啟動四百公頃重劃案,這也是「北台灣」最大規模的市地重劃案,全案預計2026年完工,市府期盼搭配新板特區、新莊副都心等打造一塊「新北之星」。

新北市新泰塭仔圳市地重劃案延宕40多年,直至現任市長侯友宜上任後終於有所進展,市府展現魄力拆除近六千間鐵皮工廠,啟動四百公頃重劃案,這也是「北台灣」最大規模的市地重劃案,全案預計2026年完工,市府期盼搭配新板特區、新莊副都心等打造一塊「新北之星」。

 

政府辦理市地重劃時,須事先規畫實際輪廓與空間位置,分配好土地的大小、位置、形狀以及分配道路、公共設施位置等,將低效、破碎的地塊切割成方正的土地,並建設基礎設施,最後再分配土地還給民眾,通常地點都會是在居民原有土地附近,比例約55%,其餘45%歸市府所有,政府會在這些地方設置公益空間、公園綠地、公共建設等。

 

政大地政系主任孫振義解釋,都市隨著時間發展,可能出現飽和狀態,產業便會向外擴張,這時就可能出現商業、工業生產者在農用土地上使用的情形,也就是說規畫狀況追不上真實使用狀態,政府必須適時執行市地重劃,滿足社會真實的需求。

 

塭仔圳原本是淡水河洪水平原管制區,農田數量多,但隨著時代演變,台北市成為商業中心,工廠慢慢轉移到塭仔圳,形成聚落,但這些土地原本都是農田用地,絕大多數皆沒有合法申請。

 

塭仔圳許多工廠沒有按照地籍興建,連道路都是土地所有權人留下,道路凌亂,治安、環保也成大問題,許多人更笑稱「新北的農田都在種工廠。」

 

孫振義認為,塭仔圳本來在都市邊陲,但隨著都市發展,這塊土地變成精華區塊,東有新莊副都心、中有輔大、北有機場捷運線,還有新莊最熱鬧的中正路,這塊土地已不符合農業、工廠使用需求,所以有其重劃必要,重新尋找土地定位,賦予土地全新角色,來符合新北市整體城市發展與規畫。

 

新北市地政局指出,新泰塭仔圳重劃區近400公頃,分為兩區,第一區在新莊中正路以北,約280公頃,第二區在中正路以南,約120公頃,其中住宅用地比例為57.9%、商業用地11.3%、公園綠地比例達10.4%,其他用地約占20.4%。由於規模過大,市府擔憂對周邊交通、居住環境造成衝擊,所以分成兩階段施工。

 

地政局指出,市府目前已經在施作圍籬、排水設施,進度都超前原有規畫,未來還會與台電配合,將高壓電塔全部地下化,一步一步完成基礎建設。

 

新北市地政局長康秋桂表示,新泰塭仔圳規畫完整,會將商業區規畫在捷運、新北大道附近,其餘地方就以住宅為主,還會設置四個國中、四個國小,並在輔大醫院旁邊再規畫一處醫療用地,滿足未來大量進駐的人口需求。

 

康秋桂指出,塭仔圳空間大,易規劃,重劃後每塊土地都是方方正正,道路也會退縮,生活環境可比擬新北林口、三峽北大特區,且塭仔圳還有地理位置優勢,交通四通八達,周邊有國道一號、台一線、兩條捷運及規畫中的一條輕軌,通常重劃案只要地點良好、交通方便,區域發展便會自然成形。

 

康秋桂表示,新泰塭仔圳開發完成後,將終結鐵皮屋亂象,風貌大幅改變,可與已開發的新板特區、新莊副都心,三重興建第二行政中心,還有即將開發的蘆南、蘆北重劃區完整結合,商業與住宅互相帶動發展,打造一塊「新北之心」。新北未來將不再是台北市的衛星城市,而會是一座有能力自給自足的全新大都會。

 

塭仔圳重劃案啟動 專家看好後勢發展

 

新泰塭仔圳重劃案啟動,連帶影響周邊發展,目前塭仔圳已有自辦區先行推案,價格上看四字頭。專家認為,現在已經有許多大型建商插旗布局,看好後市,不過近400公頃的重劃區勢必會有大量推案,至於價格能否上看五字頭,須視整體房市發展。

 

新泰塭仔圳重劃案已於去年底正式啟動,預計2026年完工,由於土地是塊狀,加上有政府規畫,建商、民眾皆對完工後的塭仔圳整體環境相當有信心。

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這塊土地相當特別,以前上、下莊的中間就是塭仔圳,全部都是鐵皮屋,造成斷層,現在重劃後,將把整個新莊區串聯起來。

 

曾敬德指出,政府的重劃區通常都規畫的不錯,加上台北市土地已經飽和,預計塭仔圳成屋興建後,會有許多民眾到此看屋。

 

曾敬德提醒,不過民眾還是要注意,塭仔圳約四百公頃,推案量會相當龐大,若房市好,價格自然會慢慢上推,若屆時房市狀況差,恐會賣得較辛苦。另外,塭仔圳面積大,不同區塊的價格會有一定程度的落差,靠近捷運站的價格會較高,若是比較偏遠,民眾就需要注意是否買得過高。

 

屋比總監陳傑鳴表示,目前塭仔圳自辦重劃區已有許多建商搶先插旗,包括華固、潤泰新、新潤、海悅、寶佳、茂德等大型建商,目前每坪平均行情接近40萬元,旁邊的副都心則是在50萬元至60萬元之間,所以塭仔圳推案後,可以吸引預算沒有那麼高的購屋族。

 

陳傑鳴指出,台北市人口外移嚴重,許多人甚至買到桃園去,塭仔圳重劃案完成後,相信可以吸引到許多首購族,當人潮進駐後,也會帶動商業活動,有機會影響新莊整體成長,並以新板特區作為樣板來發展。

 

陳傑鳴補充,塭仔圳的住宅區比例高,要等人口進駐需要一些時間,不過整體來說還是相當看好後勢發展。

 

五泰輕軌行經塭仔圳 未來將銜接機場捷運A5a站

 

新泰塭仔圳帶動開發,區域內的五泰輕軌也備受矚目。五泰輕軌路線串連新北市蘆洲、五股、泰山3個行政區,今年2月獲得國家發展委員會審議通過,新北捷運局力拚2024年動工、2030年完工。捷運局長李政安表示,預期2030年時,新北市轄內捷運路線139公里及121座車站,每10萬市民享有3座車站,可比擬東京、首爾、新加坡等國際級大城市。

 

五泰輕軌總經費227.79億元,由中央補助72.22億元及新北市府負擔155.57億元。路線全長11.61公里,分別於三蘆區設置有4站、五股區5站及泰山區4站等計14座車站與1座機廠,路線起於三重集賢路北側的F01站,可與環狀線北環段Y22站轉乘,F05站則可與中和新蘆線的蘆洲站轉乘,終點F14站設於新北大道五段,可與規劃中的機場捷運A5a站銜接。

 

捷運局說明,五泰輕軌路線行經蘆洲都市計畫、洲子洋重劃區、擴大五股都市計畫、楓江農業區及塭仔圳重劃區等重要開發區,預估目標年人口將達到44萬人,透過規劃良好大眾運輸系統,可降低開發衍生的交通負荷與衝擊,預期可帶動沿線人口引進及產業發展。

 

另外,李政安表示,新北推動捷運3環6線,近3年成果包含2020年新北環狀線、淡海輕軌第一期相繼營運通車,加上今年底將完工通車安坑輕軌,4年內3線通車,預估4年將可達到5,100萬旅客累積運量搭乘。2022年達成新北市捷運路線26公里及26座車站,平均每10萬市民享有1.9座車站,捷運路網將可通達北北桃各個地方。

 

李政安表示,今年即將完工通車的安坑輕軌,截至2月底整體計畫進度已達87%,預計4月份15輛列車將全數運抵。安坑輕軌主體工程目前均已完成,目前正辦理車站裝修、軌道鋪設及機電系統安裝工作,年底待機電系統確認通過測試,並經交通部准予同意後即可通車,提供大眾搭乘。

 

閱報秘書/什麼是市地重劃

 

將一定範圍內的土地視為一個區塊,然後重新劃分地塊大小、位置、形狀以及分配道路、公共設施位置等。如此一來,就能夠減少破碎、低效利用的地塊,提升整體土地價值。

 

但市地重劃必須遵從都市計畫所規劃的內容,考量過去的歷史脈絡、現在的使用情況及未來的預期發展,合理分配公共設施、住宅區、商業區等使用分區,盡可能讓重劃區內土地大小適宜、形狀方整,最後讓各宗土地都能直接臨路,而且可直接供建築使用。

 

五泰輕軌路線串連新北市蘆洲、五股、泰山3個行政區,新北捷運局力拚2024年動工。圖/新北市捷運局提供

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這塊土地相當特別,以前上、下莊的中間就是塭仔圳,全部都是鐵皮屋,造成斷層。圖/葉柏辰攝影

 

【文 /許玉娟;本文已獲得經濟日報授權轉載】

 

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