都更牛步化 一坪換一坪猶如緊箍咒

   日期:2022-03-17     瀏覽:122    評論:0    
核心提示:2010年8月,當時的台北市長郝龍斌為了加速都更,提出「四、五樓老舊公寓改建方案」,其中的「一坪換一坪」是最讓人耳熟能詳的訴求,但這句口號卻猶如「緊箍咒」般,多年來讓都更推動慢如牛步,迄今仍遺患無窮。

2010年8月,當時的台北市長郝龍斌為了加速都更,提出「四、五樓老舊公寓改建方案」,其中的「一坪換一坪」是最讓人耳熟能詳的訴求,但這句口號卻猶如「緊箍咒」般,多年來讓都更推動慢如牛步,迄今仍遺患無窮。

 

以台北市而言,絕大多數的住宅區屬於「第三種住宅區」(住三),225%的法定容積率,無論加上都更的50%容積獎勵,或危老的40%容積獎勵,在扣掉三成左右的公設比後,根本達不到「一坪換一坪」的要求。

 

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑以實例分析,第三種住宅區的50坪基地、坐落五層樓公寓一層一戶,每層權狀面積30坪,在檢討「原建築容積」時,住戶往往忽略舊建物登記中,其實也包括樓梯及陽台,也因此,實際室內坪數仍與權狀有10%(因個案不同)左右的落差,室內應為27坪;以27坪乘以5為135坪,再以135X1.3(獎勵坪效)=175.5坪,代表未來可興建的樓地板面積。若再加上附屬建物、公設後,簡易公式計算175.5X1.6=280.8坪。

 

重點是,總坪數必須扣除興建的建物成本和相關費用,若是由建商擔任「代理實施者」,都市更新權利變換的專有名詞為「共同負擔」,概念接近一般民眾常聽到的「合建比」。台北市的合建比從5:5至7:3都有,房價越高的地段,地主或屋主可分回比例也愈高。

 

假設房價120萬/坪,地主分回七成,上述280.8X70%=196.56坪,就是地主大約可分配回來的權狀面積,五層樓公寓,一戶約可分回39.3坪。比原先30坪多9坪的面積,若以35%公設比計算,室內部分扣除公設是39.3X0.65,約為25.54坪,僅比原先實際面積少一坪多,但都更後每戶的價值卻高達4,716萬元。

 

但即便如此,仍有不少屋主堅持自己少了幾坪而不願妥協。鐘少佑指出,從案例可清楚得知,是否能一坪換一坪,在於現有房屋價值與成本之比例,是否有達到「甜蜜點」。

 

內政部都市更新及爭議處理審議會委員、地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥指出,以現行都更案,即便地主分回七成,五層樓公寓容積率若在300%以下,也絕無可能做到一坪換一坪,更何況很多都更合建案地主只能分回五至六成。再加上近幾年營造成本大漲,建商寧願棄案,也不願意冒太大風險。

 

也因此,住戶若堅持要「一坪換一坪」,大概只有「自辦都更」才有可行性。王進祥表示,都更程序繁瑣,若缺乏專業的統籌者協助溝通、凝聚住戶共識、掌控行政程序,單靠住戶本身自辦都更十分困難。這也是目前所有顧問公司、建經公司擔任統籌角色協助住戶辦理都更的原因,因為僅收取一定比例顧問費用,住戶卻可分回較多的坪數。

 

【文 /楊沛騏;本文已獲得工商日報授權轉載】

 

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