就這麼巧,賣房後建商才退裝潢420萬,卓先生還是吃上罰單了

   日期:2022-03-17     瀏覽:260    評論:0    
核心提示:南區國稅局屏東分局碰到一個奇特的房地合一2.0案例,卓先生(化名)以近2,000萬元向建商買了一間透天厝,但對內部裝潢不滿意,要求改善,最終建商退了420萬元,不過,退款是卓先生賣掉房子、報完稅後才拿到。屏東分局竟查到這筆退裝潢,卓先生被指漏報,補稅61萬、罰款19萬元。

南區國稅局屏東分局碰到一個奇特的房地合一2.0案例,卓先生(化名)以近2,000萬元向建商買了一間透天厝,但對內部裝潢不滿意,要求改善,最終建商退了420萬元,不過,退款是卓先生賣掉房子、報完稅後才拿到。屏東分局竟查到這筆退裝潢,卓先生被指漏報,補稅61萬、罰款19萬元。

 

卓先生在109年1月取得透天厝的所有權狀,官員說,買的時候,房子已經差不多蓋好了。110年9月賣出,10月申報房地合一稅,而建商給的「退裝潢」款是12月匯出。

 

卓先生適用房地合一2.0,持有期間不到兩年,適用最高稅率45%。賣出價是1,850萬元,卓先生以為自己虧損,並不在意高稅率。

 

「就這麼巧,退裝潢的錢恰好在國稅局查核期間給。」官員說,如果再晚幾個月,等國稅局的查核期間過了,之後,選案查核也一直沒有選到卓先生。等五年的核課期過了,國稅局就課不到這筆稅,更談不上罰款。

 

說真的,卓先生要省下這筆稅款的可能性不高,官員說,「交易金額大、又申報虧損」,在屏東這樣的案子很少,卓先生案子被選查的機率很高。

 

只要一選查,卓先生鐵定被補稅罰款。官員,一定查得到,函查建商,就知道有退裝潢420萬元。在查核期間,國稅局也是函查建商,建商表示,420萬元的退裝潢已交給了卓先生,而且也申報了營業稅,有依減價金額開立1,568萬元銷貨發票。

 

官員說,建商申報營業稅時,還會附買賣契約,那筆金額對的是那筆交易,很清楚。

 

查核期間又是什麼?官員說,房地合一稅的查核是一批一批的。納稅人是在過戶次日起算30天內報稅,而國稅局從地政機關拿到所有權移轉資料會晚一些,地政機關一般一次送一整個月的移轉資料,國稅局從中知道前一手的賣家是誰、這次的買家又是誰,直接向賣家、買家查詢成交價格。從納稅人報完稅到國稅局開始查核,約經一個月到三個月不等。

 

非故意但還是要罰


一旦開始查核,卓先生就失去補報免罰的機會,官員說,以卓先生的案子來說,國稅局在今年年初啟動查核,他一拿到退裝潢就得趕快補報,補繳稅款。「至少避掉罰款。」

 

經過了解,官員指出,建商和卓先生之間商量退裝潢蠻久了,卓先生知道會有這筆錢。會拖這麼久,應該是雙方對退多少錢喬不攏。「卓先生只是不確定最終是多少錢,什麼時候會撥下來。」

 

卓先生又不是故意漏報,申報時的確沒有這筆退裝潢,按建商實價登錄的買賣契約價申報,這樣要罰?官員說,是啊,要罰。當實際的成本有變動,卓先生應該來補申報。

 

南區國稅局核定卓先生的買進成本是1,568萬元,以1,988萬元契約成交價,扣掉420萬元的退裝潢。

 

國稅局算給你看


核定公式為:

 

(1,850萬元賣價-1,568萬元買進成本-契稅等51萬元-75萬元仲介等費用-19萬元土地漲價總數額)×45%稅率=61.65萬元房地合一稅

 

官員說,卓先生把本稅繳清了,罰款減為0.32倍,罰款19.7萬多元。卓先生應注意、能注意而不注意,因而漏報受罰,依最新裁罰表,漏稅額超過10萬者罰所漏稅額0.8倍,卓先生是第一次因房地合一稅被罰,裁處減半,又繳清本稅再打八折,最終罰所漏稅額0.32倍。

 

【文 /徐碧華;本文已獲得經濟日報授權轉載】

 

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