三大癥結 卡住都更危老

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發布 | 2022-03-14 122 0 7692 中評

容積獎勵不足、地主期待過高、審查程序緩慢

 

都市更新條例自1998年施行至今已超過20年,截至2022年2月的統計,全台總核定件數只有993件,已完成和施工中的只有709件,根據實務執行都更的業者指出,最重要癥結仍在於容積獎勵不足、地主期待過高、及審查程序緩慢等。

 

在容積獎勵方面,多數業者認為基準容積太低,是影響都更的第一個障礙,尤其以台北市而言,住三容積率只有225%的老舊公寓,就算加上四~五成的容積獎勵,但是要在改建後分回「滿意」的坪數,依舊困難重重。

 

而在實務上,又有三大問題限縮了實質獎勵,一是過去的地政登記與現行法規不同,造成分配上的困難;其次是一樓店面的營業面積限縮,需要更多的容積彌補;三是建築法規限制,讓容積難以做到最大利用。

 

寶舖建設副總陳松林表示,因為地政登記法規做了很多改變,包括雨遮不能登記、外露柱不能登記,導致權狀面積減少了10~12%;然而房屋改建時,原住戶卻希望依照過去的登記面積計算分回,導致建商利潤被壓縮,辦理都更意願自然降低。

 

陳松林指出,都更或危老的房子屋齡都在30年以上,都是「建蔽率時代」的產物,過去住宅區建蔽率為60%,現行法規為45%,還要做門廳設計,一樓店面縮水很多,實務上根本分不回原坪數,以致擁有多數店面的都更危老意願都很低。

 

近幾年致力危老改建業務的東龍不動產董事長王棟隆便直言,只要一樓有店面的四、五樓公寓,在權值認知上往往有很大價差,成案的機率很低;如果店面原先又是做為修車廠、機車行…等行業,改建後的全新建築根本不可能在原址經營這樣的行業,導致有這些店面的基地改建更困難,甚至根本不必談。地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥指出,實務上目前雖有些作法是將減少的店面價值改為分回樓上坪數,但店面價值若過高,想靠此彌補根本做不到,歸根究底,容積獎勵還是要適度放寬。陳松林也指出,建築法規條款太多,嚴重限制設計端執行,除了容積獎勵看得到、吃不到,設計條件受限,也讓建築難以呈現美觀與創新。

 

地主期待過高部分,富冠地產執行總監田大全表示,專業門檻與缺乏信任基礎,導致所有權人「鄰居」之間,以及地主和建商之間的溝通障礙,原本就是都更最大的困難。但是為了促進都市再造,保障居住安全,政府應該對已經判定的「危樓」,提出更具體的手段,讓「囤危樓者」斷念。

 

都更成效不彰的第三大因素,則是審查程序過於緩慢。陳松林指出,嚴格來說30年以上的房子都算危樓,因為民國88年以前所蓋的房子,耐震係數都只有0.1G,只能耐3級地震,基於公共安全考量,其實根本不需要做評估就應該改建。未來如何全面簡化都更、危老的審查,是政府應該嚴肅面對的課題。

【文 /楊沛騏;本文已獲得工商日報授權轉載】

 

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