經濟日報社論/強化金融監理 杜絕炒房歪風

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發布 | 2022-03-10 189 0 7692 中評

銀行資本適足率等於自有資本淨額占風險性資產總額的比率,根據銀行法,須符合一定標準,因此風險權數愈高,銀行計提的資本就愈多,銀行除了增資,只能減少不動產放款等風險性資產。金管會此舉,在促使銀行審慎控管辦理不動產貸款的相關風險,不要淪為炒房的幫兇,以斬斷多房的投資客及養地、囤地的建商金流,從而遏止炒房。

 

根據去年9月本國銀行資本適足率的數字試算,新規定上路,整體銀行資本適足率會下降約0.47~0.58個百分點,其中有四家銀行的資本適足率降幅甚至達1.6個百分點。預期銀行可能不做新貸或轉貸,舊貸續貸只能收回,或是擇優承做,才能維持既有的資本適足率。

 

此外,銀行的資金成本將因而提高,不動產授信利率勢必拉高,等於投資客或建商愈來愈難取得便宜的資金,加上央行降低貸款成數,壓縮開發期限,口袋不深的小型建商經營風險增加,未來購地變得不易,或許可以緩和地價的飆漲,而讓房市降溫,也可以避免萬一房市突然反轉時,銀行房貸和土建融資發生逾放或收回困難的風險。

 

問題是,金融業者在不動產授信的實務方面,因為削價競爭而產生陽奉陰違的作法。例如房貸人頭戶、借戶和建商藉由包租包管等非常規交易手法,吸引民眾貸款買房,甚至有建商和借戶聯手哄抬房價。有些銀行疏於查證是否跟買房用途相符,對沒有地緣性的多位人頭借戶,短期內申貸同一建案的房產,銀行沒有做徵信、監控還款來源,銀行也沒有查證建商和借戶間是否勾結提高買賣合約價款來炒房。

 

在承做投資客房貸方面,有些銀行沒做好客戶的實名認證,對短期內頻繁買進或清償房貸,疏於查證是否為投資客及研擬風控機制,也不注意客戶買房的合理性,如借戶短期申辦多筆房貸或短期內頻繁買賣,銀行竟就逕以低率的自住房貸核貸,並未考慮房市景氣反轉時,借戶還本繳息的財務能力。

 

此外,近來的房貸統計看起來好像出現萎縮,但實際上,卻是銀行以企金部門的短單(前三年只付利息)、中單(七年到期再續約),來接收個人房貸戶,也就是不少企業主或大股東以周轉金名義,用不動產抵押借款來購置房地產,利率較低,成數較高,遊走在政府規定的灰色地帶,挑戰金融主管機關打房政策的威信。

 

最近甚至還發現有零元炒房團,以不實的房屋買賣契約拉抬建案行情,偽造所得資料,共同籌資及利用人頭戶買房,銀行竟從收件到徵審處處都違反SOP,連防制洗錢和法遵都沒做好,甚至對房貸戶給予理財貸款,變相增加核貸成數。

 

有鑑於上述銀行、信合社、票券及融資租賃業者,可能對央行和金管會的打炒房政策陽奉陰違,乃至於和建商、投資客勾結作假,從而產生監理上的漏洞和增高風險,金管會和央行實有必要加強監理力度,落實銀行授信風險差別定價原則,加強授信限額及集中度管理,落實不動產授信的法遵及建立風控機制,應增加一般金檢和專案金檢的頻率和強度,並對於違法亂紀的銀行給予嚴厲的處罰,才能具體落實政策效果。

 

當然,房價涵蓋層面廣泛,實非金融主管部門所能獨力解決,相對被動、保守的內政部、財政部,實有必要在地政和稅制上拿出積極作為,才能共同遏止炒作、囤房、養地等現象。

 

【文 /經濟日報;本文已獲得經濟日報授權轉載】

 

房市強漲,金管會針對法人購置住宅、個人第三戶房貸、土地融資、餘屋貸款及工業區閒置土融等五大項,拉高銀行不動產授信風險權數一至三倍。(本報系資料庫)

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