都市再發展區 尋找下一個黃金寶地

   日期:2022-01-06     瀏覽:207    評論:0    
核心提示:雖然還有部分拆遷問題未決,但橫跨新莊及泰山的塭仔圳,已是廣被看好的下一個明星房市區。而同樣在大台北都會區範圍內,其實還有好幾個類似的區塊,正透過重劃或區徵,推動再開發…

雖然還有部分拆遷問題未決,但橫跨新莊及泰山的塭仔圳,已是廣被看好的下一個明星房市區。而同樣在大台北都會區範圍內,其實還有好幾個類似的區塊,正透過重劃或區徵,推動再開發…

 

儘管台灣發展高度都市化,有近七成人口聚居在所謂的都會區【註】,其中更有近六十五%是在大台北都會區;但基於諸多原因,大台北卻有不少區塊,雖然在一般人眼中是所謂的燙金門牌,但開發現況卻差強人意。

 

都市計畫重啟 發展未來之星


就拿發展迅速的新莊副都心來說,絕對是近年北台房市當紅炸子雞之一。但緊鄰副都心西側,全區面積超過四百公頃的塭仔圳重劃區,卻因為早年受制於淡水河防洪管制,加上土地利用狀況複雜,發展一直相對落後、窳陋;直到近兩任新北市長加速推動及民間建商率先推動部分區塊自辦重劃後,才逐漸脫胎換骨。

 

如今,雖然還有部分現存工廠之拆遷問題未完全解決,但塭仔圳已具備接班新莊兩大重劃區的架勢,可望成為新

 

北房市下一個耀眼明星!


眼見發展至此,想必不少人會感到扼腕;為何沒能洞燭機先,趁著塭仔圳還未啟動重劃,房地價仍在低檔時前搶先卡位?如今,不必再『相見恨晚』,因為本刊要告訴您,下一個新泰塭仔圳,遠在天邊,近在眼前!

壹、蘆洲南北側農業區


說到蘆洲地區發展,多數人熟知的,大概不外乎捷運蘆洲線行經的舊市區,不然就是捷運線以南的南港子重劃區。不過,蘆洲境內農業區還不小,且就現況上來說,也的確和農業生產漸行漸遠。

 

根據新北市都發局資料,蘆洲境內農業區逾二二○公頃,占全區超過三十四%;然而,現狀多為廢耕或違章工廠。而為配合環狀線及五泰輕軌建設,新北市在民國一○六年啟動檢討,最後歸納南北各一塊農業區推動再開發,兩年前開始公展,計畫目標為民國一一五年,目前持續進行細部計畫調整中。

 

這一南、一北兩塊農業區,以北側區塊面積較大,有一三四公頃,南側則不到二十四公頃;這使得『蘆北農業區』成了蘆洲再發展的代名詞。而由於重啟都計和捷運建設息息相關,本區也將導入TOD開發概念。

 

近年蘆洲房市銷況一直相當穩定,行情亦隨大市場趨勢上漲。但主要發展區包含舊市區或南港子、灰磘重劃區,發展現狀仍顯零碎;區域質感也並未隨著捷運建設而進階,外地消費者比例一直不高。

 

蘆洲南北農業區變更開發,對蘆洲乃至整個大漢溪北側區塊來說,自是錦上添花;一來,變更後將提供更多開發腹地,尤其北側區塊依傍淡水河、具備水岸條件。此外,還有另一重要優勢,那就是環狀線二階(北環段)行經並設Y20及Y22站。參考三重重陽富貴段發展經驗,蘆洲房市頗有機會從此扭轉原本的封閉內需消費型態,進一步產生更大的價量想像空間。

 

貳、五股新市鎮


包含上述的蘆洲,文首提到的塭仔圳,甚至是淡水河左側三重等,早年因為劃入淡水河洪水平原管制區,因此原本開發受限。這項管制,其實早在民國九十九年就解禁,不過礙於諸多因素,以上這些區塊,一直到這幾年,才逐漸擺脫舊包袱,踏出再開發腳步。

 

現階段包含三重的二重疏洪道等區,都已啟動開發,新莊副都心及頭前段更是這十年來新北重劃房市的代名詞之一。但新莊知產園區北側,東邊緊鄰大台北都會公園(原二重疏洪道)的擴大五股計畫(五股新市鎮),雖然相對位置甚佳,卻因區內惡名昭彰的垃圾山整頓,加上左側堤防尚未加高等問題而遭卡住,至今仍未實質推動。

 

現任新北市長侯友宜上任後,便開始積極推動本計畫;左側堤防預計今年中動工,垃圾山整治經費則尚無著落,目前侯計劃向中央爭取,以期早日推動五股擴大都市計畫。

 

說到五股房市,近年焦點都在洲子洋特區。本區儘管總面積近五十二公頃,是江翠北側竄起之前,北台灣最火的自辦重劃區;然全區呈狹長狀,就公共建設發展角度,其實相對不易。因此近年房價起伏大,目前相對周邊包含三重、新莊甚至蘆洲,都仍較低。

 

就正面角度,洲子洋目前的相對低單價,確實吸收以上這些相對高單價區內,購買力較不足的消費者;但這也代表,發展前景較不理想。而面積將近一百七十公頃的擴大都市計畫,或許正是五股發展脫胎換骨、大步躍進的真正藥方。

 

叁、板橋浮洲都市計畫


板橋浮洲一如其名,實為大漢溪和其支流湳仔溝沖刷出的一座島嶼。當然,後來陸路運輸興起,本區和板橋市區實已無水道隔閡,然而就發展狀況來說,和塭仔圳算是有些類似,區內鐵皮工廠遍佈,和板橋市區仍有一定程度落差。

 

其實本區都市計畫早在二○一○年就重啟,但當時被評估財務不可行,加上部分在地居民反對,因此直到前年,才在配合輕軌建設的前提下重啟計畫並上報中央。目前進度是,去年九月獲內政部審議通過,區段徵收面績約一百公頃;而由於區內有台藝大、華僑中學等校,因此官方計畫朝文教社區方向發展,另外也規劃有社宅用地。

 

除了重啟都市計劃外,官方也於二○一一年,在本區榮工修配舊廠原址興建合宜住宅。至於有關本區近期最重要的開發訊息,則是由中央住都中心主導的商業區都更開發案,基地就在合宜宅旁,屬商一地目,總面積約六千一百坪,號稱是北台灣最大地上權案。

 

本案在今年四月如期開標,結果卻因無廠商投標而以流標收場。不過換個角度,(上月流標)其實也非壞事;畢竟如果流標理由包括聯外道路不足,甚至區域開發目標尚不明確,則未來如能配合新北市重啟本區都市計畫,在進一步推動當地整體公共建設的情況下,或許能達到魚幫水、水幫魚的效果,讓本案日後順利標出。而目前最新進度是,新北市計畫在今年內完成地方級別審議,上報內政部。

 

說起浮洲房市,十幾年前新板特區快速竄紅、帶動板橋整體房價飆漲時,本區就曾因為相對低價誘因,出現過指標案,後來價格更一度拉高到四字頭。但可能就因為本區都計開發遲遲沒有進度,因此出現後繼無案的窘境。

 

展望未來,只要區段徵收及公共建設開發陸續啟動,浮洲房市應可望再次活躍;特別是現在板橋最紅的江翠北側,最平價的AB區都已漲到五字頭,而浮洲雖位置稍偏,但反而沒有嫌惡設施的問題,實在沒有理由不看好本區後市。

 

肆、林口工一市地重劃


全台首個重劃區林口新市鎮,除了中心帶狀商業區及周邊開發強度由高到低的住宅區塊外,其實還劃設了多處工業區,目的當然是扶植在地產業。不過時至今日,只剩下新市鎮西側的工一工業區,還未進行實質、完整的開發。

 

本區主要範圍是文化北路二段以西,及林口特教學校北側,總面積近一○八公頃,現狀為小型工廠群聚,且住工商混雜,部分區塊甚至發展利用度仍偏低。因此新北市府決定以市地重劃方式再開發,並設定本區為所謂『產業躍升創新園區』。

 

重劃後本區釋出之可開發用地約六十七公頃,地目則全屬產業專區;再分為三之一及三之二兩種,差別主要在建蔽率,容積率則都是二一○%。全區重劃於二○一八年九月底啟動,前年四月起分成兩標先後動工;按照目前進度,明年前應可全區完工。

 

本區重劃後全區設定為產業專用區,開發目標有特殊規範,和一般住商房市原則上並無實質聯繫。然以新市鎮內新北影視城的發展前例,加上臨近相對低價的頭湖地區兩項條件推斷,本區再開發仍具相當的正面效益;除了改善小環境質感外,未來新北市府如能順利招商、引進高端產業進駐,將可望替當地帶來更強勁的剛性購屋需求。

 

再發展區域 長期置產優選


以上四大再發展區,除了林口工一重劃區外,其他三案都曾列入朱立倫主政時期揭櫫,繁星開發計畫中長期之列。此外,蘆洲北側農業區及五股新市鎮,更都是淡水河防洪管制解禁後的再開發區塊;大概只有板橋浮洲,相對上算是較為獨立的區塊。

 

無論其相對位置如何,這四個區塊,僅管就都市計劃角度屬於再(待)開發區,但本身其實已屬人口密集區域,不然就是緊鄰發展相對完熟區段。因此就大台北整體發展來說,不但存在除舊布新的意義,對區段房市而言,更能產生具體的加分效果。

 

最重要的是,目前這些區域還處於重啟開發之初期階段,房價基期還算相對低廉;從投資角度,自是逢低買進的最佳時機。至於自用購屋,就可能要稍有耐心,等待官方擘劃的一系列再開發水到渠成,公共建設及區域機能到位後,生活品質就能得到更大提升。不過從中長期角度看,則都是穩賺不賠的佈局。

 

【註】根據主計處資料,區域人口總數超過一百萬人,即符合所謂『大都會區』的定義。

【文 / 住展房屋網;本文已獲得住展房屋網授權轉載】

 

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