都更危老探討實務篇 危老都更困難之因

   日期:2021-12-03     瀏覽:51    評論:0    
核心提示:中華都市更新全國總會本年度高峰論壇「都更危老整合論壇」即將於18日(六)假台北市議會B1禮堂舉行,探討都更危老整合制度的建立與商業模式;期望藉由名家各面向的觀點,帶給社會大眾不同的思考,全面增進都更、危老整合效率,並以前瞻的角度,為都市更新打造兼具宏觀角度與在地文化的新視野,重視都更危老整合制度與商業模式,共創美麗家園。

中華都市更新全國總會本年度高峰論壇「都更危老整合論壇」即將於18日(六)假台北市議會B1禮堂舉行,探討都更危老整合制度的建立與商業模式;期望藉由名家各面向的觀點,帶給社會大眾不同的思考,全面增進都更、危老整合效率,並以前瞻的角度,為都市更新打造兼具宏觀角度與在地文化的新視野,重視都更危老整合制度與商業模式,共創美麗家園。

 

【都更危老整合探討-實務篇】 危老都更改建為什麼那麼困難? 品嘉建設、尚禹營造創辦人兼主任技師胡偉良表示,近期為了要推動危老都更重建,內政部放寬了「耐震認定」,明定都更範圍內,若經評估建築物耐震能力未達現行規範的1/3時,視為耐震能力不足,而核給原建築容積1.3倍獎勵,讓中高層大樓的原屋主,有機會在重建後換回較大的室內坪數(最高可達一坪換一坪)。公司長期從事危老改建,幾年下來,已經累計了15件以上的成功案例,該數量目前並為雙北地區改建之冠。但一路走來卻是倍感艱辛,歸結起來,危老都更改建之所以困難重重,主要原因當推:一、改建後無法換回原來的室內空間;二、民眾的認知障礙。
 

台灣的老屋現況:
一、屋項加蓋和法定空地的佔用幾乎成了4、5層老公寓的共同亂象,這些早期的老舊建物現存容積加違建,早已遠遠超過現行法規的建築容積上限,甚至大過「都更或危老改建」可給予容積獎勵的最大上限。以台北市為例,絕大多數的住宅區容積率只有225%(住三),而現存4、5層樓的老屋容積大多在280%(4*70%)以上,在改建後幾乎都換不回原本的室內坪數。

 

二、和公寓相比,7樓以上的中高層建築改建難度更高,甚至幾近不可能,以位於巷弄的7層華廈為例,其現有的容積率即已高達420%(760%)之多,遠遠超過都更獎勵的容積上限337%(225%1.5);若再以大馬路旁的大樓為例,台北市的商業區(商1,容積率360%;商2,630%;商3,560%;商4,800%),12層大樓其現有容積率為960%(1280%),大過商2的都更獎勵上限945%(630%1.5) ,更遠遠超過新北商業區都更獎勵上限660%(440%*1.5)。因此若依現行法規規定,這些中高層大樓不僅住戶得自費改建,而且改建後分回面積會大幅縮水,再加上大樓量體較大住戶較多整合更難,其改建難度不言可喻。


 

但從另一方面來看,中高層的老屋,在興建當時的設計規範和施工管理都存在著很大的缺失,加上使用後的變更格局,敲樑改柱,使這些中高層老屋的抗震能力都存有很大的安全疑慮,再加上當年沒有容積管制,建築物興建的量體很大,更使得這些有瑕疵的房子更加危險,一旦地震來臨,必然發生鉅大的財損和人員傷亡,其傷害與公寓相比更是有過之而無不及。
 

立法院於110年5月14日三讀通過「都市更新條例第57、61、65條修正案」,並經總統110年5月28日公布實施,其中,屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全者,容積獎勵上限為各該建築基地1.3倍原建築容積,而6層樓以上的高風險建築物,則以原建築容積1.2倍計算容積;而所謂耐震能力不足,並有明顯危害公共安全者,則是採用建築物的實際耐震能力與現行耐震能力規範的比值小於0.35作為客觀認定基準,但當評估結果小於0.35時,即表示既有建築物的耐震能力約僅達現行耐震規範1/3,當發生6級以上強烈地震時,建物有傾倒疑慮。
 

從實務觀點來看,只有極少數的現有結構物能夠符合前開耐震能力不足而有明顯危害公共安全之條件(即取得1.3倍的容積),而若依1.2倍的容積計算,那麼7層樓的華廈改建後(15層以下),要能換回原有的室內面積的話,房價可能要到125萬/坪以上,12層的大樓(改建後15層)以上,房價更需達到150萬/坪以上,這對絕大多數的老屋來講都是不切實際的狀況,亦即僅在台北市的核心地區才有可能。
 

解決之道:
一、主張「危老改建的基礎容積率應予提高到與現況相同」,獎勵部分則維持現行法令規定(1.5倍的法定容積)。亦即在確保原容積(室內坪)分回前提下,容積獎勵多出來的部分用來挹注興建所需費用,這才是解決當前改建困難的可行方案。

 

二、民眾的認知障礙主要緣於民眾的貪婪心態和錯誤的認知,包括:不想吃虧卻又想占便宜、期待藉由改建翻身致富、年長者畏懼改變,上述原因使得改建不易的現況不僅不會改善還會日趨困難。倘若政府和民眾都不去面對現實,那麼大家只有再空等待下去,直到大地震來替我們進行都更了。而這一部分問題的解決可能也是未來合格推動人員可以著墨和使力的地方。

 

【文 /翁雅蓁;本文已獲得工商時報授權轉載】

 

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