危老都更路迢迢 政策牛步卡在哪?

   日期:2021-11-09     瀏覽:114    評論:0    
核心提示:日前高雄城中城大樓發生大火,奪走46條人命, 讓人怵目驚心,同時也燒出全台老舊危樓都更牛步的警訊。

日前高雄城中城大樓發生大火,奪走46條人命, 讓人怵目驚心,同時也燒出全台老舊危樓都更牛步的警訊。


小辭典/何謂危老建築?

 

老舊的建築不一定危險,危險建築也不一定都是「高齡」,不過若參考內政部在危老條例中的定義,適用危老條例的老屋,必須是30年以上,耐震評估未達一定標準者,且經過評估,透過改善可能不具效益者。
 

截至今年第2季最新統計顯示,全國住宅平均屋齡約32年,屋齡40年以上占約21%最多,且有超過10%的住宅屋齡在50年以上。


六都當中,以台北市平均屋齡36年最老,其次則是台南市平均33年,再其次則為高雄市平均32年,而桃園市平均屋齡最年輕,約27年;六都以外,則以澎湖縣平均43年最老。
 

數字會說話,六都老屋棟數動三、四十萬,為何都更數量都不破千、甚至不到百件?政府到底做了哪些事?值得各方思考。

 

城中城大火後,內政部立刻要求全台地方政府加強盤點轄區內老舊複合用途建物,並全數納管。
 

事實上,類似城中城這樣的大樓,全台各地不勝枚舉。
 

許多台北人第一個想到的,應是位於西門町鬧區的獅子林大樓,一樣是產權複雜的住商混合大樓,一樣有超過40年的歷史,也一樣都曾經是風光一時的百貨。

 

近年來,獅子林大樓整建的聲音不是沒有,但實地走訪在地住戶,一聽到都更兩個字,先是直呼「不可能吧!」有住戶就說,這裡的產權至少200戶以上,有些可能還找不到所有權人,就連之前配合防疫要落實實名制、單一出入口,都花了好一陣子協調,「要都更,談何容易」!

 

據了解,獅子林大樓目前並未劃設為都更單元,代表多年來,對於都更整建根本沒跨出第一步。

 

從西門町來到市中心,同樣問題的還有位於台北市大安區、這個寸土寸金地段的信維市場大樓。

明明位於黃金地段,但居住環境窳陋,連在地人及民代都稱之為「都市之瘤」,里長說,這裡每隔兩、三年,就會有建商想來都更,但談到最後,卡在產權相對複雜,直到現在,這棟走過半個世紀的老舊整宅,仍無法重獲新生。

 

台北市如此,台中市也好不到哪裡去。

 

台中市類似城中城的老舊危樓目前約有九棟,其中最知名的就是被評為全台十大鬼屋之一的千越大樓。千越大樓過去也曾繁華一時,但2005年12月4日由於七樓發生火災,導致建物破敗,年久失修,現有設備未符合消防法令,加上改善成本高,業者改善意願低落。目前,整棟大樓中五樓套房僅剩5戶共7人居住,一樓部分做店面,二樓為遊藝場使用。

 

更糟糕的是,千越大樓七年來因消防設備檢查不合格,遭連續處罰累計已達154萬餘元,今年8月3日被消防局檢查未改善,又沒繳罰鍰。

 

據了解,千越大樓早在2016年即已成立更新會,然而目前建物所有權人有376人,土地所有權人更達411人,主張打掉重建的「重建派」與主張整建維修的「整維派」互不相讓,重建困難重重。


 

大家都不希望有下一個城中城大火,只是都市裡這些危老大樓不在少數,但真正都更的少之又少。

 

依據內政部統計,截至今年第2季,全台891萬棟房屋,有多達284萬棟的屋齡超過40年,占比達31.9%。其中全國首善之都的台北市,有高達44.2%的建物,屋齡超過40年,顯示房屋老化的程度。

 

這幾年來,多位地方首長都說要加速推動都更,不過,依據內政部營建署統計至今年9月底,危老重建計畫累計受理申請數為2,286件,已核准1,783件。相較於多達284萬棟的老屋,危老都更件數簡直渺小到微不足道。


為什麼危老都更這麼難?

 

台北市建管處專委鄭大川一語道破:「整合太難」。他說,老舊建築多為公寓或複合式建物,而如果要走危老條例,必須住戶百分之百同意,「困難度非常高」。

 

以台北市最著名的都更案「永春都更」,從2001年啟動,過程中因住戶和建商之間不信任、政府代拆機制未落實,卡關長達十幾年。一直到今年2021年,都更終於完工,都更史長達20年。

 

漫長的整合與溝通,讓建商卻步。高雄危老都更第一品牌的浤圃建設董事長蘇宏圃表示,該公司近年來推動多起都更與危老案,當中位於漢神本館百貨旁前金區五福土銀都更案,光是整合,就花了八年;他無奈地說:「這個都更案只有四位所有權人!即使產權如此單純,還是花非常多的力氣,八年耶!」

 

浤圃建設總經理蘇姿菁補充說,這個案子只有四個所有權人,但開了超過50次以上協調會議,才整合完成。整合花了八年,對開發商而言耗時過久,光地價與營建成本就出現許多波動,不利於公司經營布局。

 

整合如此的困難,建商推動都更有心無力;地方政府願不願意有作為,扛起「公辦都更」的責任,就相當關鍵。

 

政大地政系教授孫振義表示,「公辦都更」四個字說來容易,但過去執行其實面臨重重難關,以台北市斯文里公辦都更案為例,「是整個北市府團隊撒下去,再加上社福支持系統,才順利往前邁進。」

 

對民眾而言,雖然比起「民辦都更」,對「公辦都更」的信任還是比較高,但危及居住權的議題,還是會相對保守。

 

若期待政府要多做,孫振義建議,地方政府可比照雙北模式成立了專責機構,例如都更中心、住都中心,在原有編制外成立公法人,等於手中有兩工具,在行政部門方面,可以在審查制度、法令、導入社福等方面協助;在公法人方面,就有專業人力及操作彈性來運作公辦都更。

 

台北市都市更新學會理事長蔡漢霖表示,國家正視公辦都更是好事,但同時也要問,是否已下定決心?這個問題不只要問政府,也同樣要問人民,因為公辦都更的投入,需要鉅額的預算及人力。

 

從日本經驗來看,日本公辦都更占比達到20%,但台灣目前為止不到5%,為何會有這麼大的落差?蔡漢霖分析,日本成立獨立行政法人「UR都市再生機構」已經數十年,資本額高達1兆757億日圓(約新台幣2,633億元),正式職員有將近3,200人,是用如此龐大的經費和人力在支撐,「台灣投入的經費和人力,真的微不足道」。

 

台灣雖然已成立國家住都中心負責推動公辦都更,但預算規模、人力都不能比,若要參考日本,組織必須再擴大,隨之而來的財政壓力不容小覷。長期以來,行政效率一直是公務機關的弱點,是否要集中資源賦予單一政府組織如此龐大的資源與權限,是社會與所有人民需嚴肅考量的議題。

 

此外有地方政府倡議再提高容積獎勵,不過蔡漢霖認為,一味增加容積獎勵,無助解決問題,容積獎勵僅對於地價高的區域較具誘因,這也是為什麼都更推動20多年來,仍集中在雙北。

 

以高雄城中城來看,蔡漢霖表示,高雄房價地價相對台北不高,鹽埕區又是沒落區域,土地、房屋殘值都很低,以現行制度來看,幾乎是「更新無望」,即便要強制都更,弱勢住戶如何安置也是問題所在,對住戶來說,重建未必是最好的選擇。

 

蔡漢霖認為,都更不是唯一解方,台南中國城就是很好的案例,過去中國城大樓也像高雄城中城一般,住商混合、產權複雜,也有不少弱勢住戶,後來都更走不動,在招標接連失利後,當時的台南市長賴清德最後拍板,採用區段徵收的方式重建,讓原住戶領取補償金或換地,最後在現任市長黃偉哲任內、2020年重新開放,現在是台南市區面積最大的親水廣場。

 

危老都更要走下去,整合分歧、弱勢安置,都是花很多的人力、物力、財力,不過,即便再困難,這已經是台灣非走不可的路。

【文 / 翁至威、宋健生、林政峰;本文已獲得經濟日報授權轉載】

 


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