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不動產估價師公會四號公報出爐 營造或施工費標準


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發布 | 2021-11-02 778 0 中評

中華民國不動產估價師公會全國聯合會(以下簡稱本會)依不動產估價技術規則第五十六條規定,研訂之「營造或施工費標準表」,(詳如附表一)。

營造或施工費標準表(以下簡稱本標準表)相關說明事項如下:

1、 本標準表適用之面積,已辦理登記者,以登記之面積為準。如係尚未辦理登記者,依不動產估價技術規則第七條、第七十四條規定估算其可銷售面積。

2、 本標準表,適用於主要用途為辦公室、住宅、工廠(廠房)、倉庫使用標的之重建成本。重置成本可參考本標準表酌予調整。建築物用途屬旅館、飯店、餐廳、遊樂場所、大型商場、電視臺、醫院、百貨公司、超級市場、及其他公共建築物,本會將另訂營造或施工費標準表公告之。未公告前依直轄市或縣(市)政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準、或參酌本標準表調整之。

3、 本公報中住宅及辦公用途建物主體結構區分為鋼筋混凝土造及加強磚造等造價水準;工業廠房用則區分為加強磚造、鋼筋混凝土、鋼架造等造價水準。如因用途不同以致樓板之荷重、樑柱之強度或隔間及基本設備之數量差異,應依其差異經比較後調整其價格。

4、 本標準表中鋼筋混凝土造之住宅、辦公室建物,以各直轄市、縣(市)當地新建建物平均房價水準判定營造或施工費標準。平均房價水準指建物二層以上之平均房價,若為透天產品則指全棟建物之平均房價。

5、 本標準表依樓層數定上、下限值範圍。住宅、辦公室建物若為鋼骨造或鋼骨鋼筋混凝土造,得按本標準表鋼筋混凝土造之單價,考量鋼骨鋼筋混凝土造或鋼骨造相對全棟建物之樓層數情況,每坪加計20,000~55,000元;鋼骨廠房以鋼筋混凝土造為基準進行加價調整;非本標準表所定建築結構者,得敘明理由,酌予調整。  

6、 本標準表中,地上五層以下建物無地下樓層;地上六層至十層建物,其地下樓層為一層;地上十一層至十五層建物,其地下樓層為二層;地上十六層至二十五層建物,其地下樓層為三層;地上二十六層至四十層建物,其地下樓層為四層。其增(減)之地下樓層部分,以各增(減)樓層之實際面積,按本標準表之單價,依下表計算之: 

7、 本標準表建物樓層高度,一樓部分以三‧六公尺(鋼架造則為六公尺)、其餘樓層以三‧二公尺(鋼架造則為四‧五公尺)為標準高度,建物之各層高度超過或低於標準達○‧五公尺者,為超高或偏低,其單價應照本表單價酌予提高或降低,其超出部分,以每十公分為一單位,調整標準單價百分之一,未達十公分者不計。

8、 本標準表地下室均非以連續壁構造施工,如係以連續壁方式處理者,經敘明理由後,得按本標準表之單價,每坪加13,000元以內。

9、 五層樓(含)以下之建築如有裝設昇降設備,估價師得參考增設昇降設備所增加之費用除以總樓地板面積之數額調整之。

10、 本公報所稱建物主體結構係指地面層以上之建築物結構。同一建築基地或同一建築執照之建物主體有兩種以上構造時,其單價應按其構造比例及本標準表單價加權計算之。同一建築基地或同一建築執照之建物分屬兩種以上不同樓層時,其單價應按各部分所佔樓地板面積比例及個別單價加權計算之。同一幢建物以最高樓層者計算;不同幢建物者,依其不同構造別、樓層別分別計算。

11、 本標準表,所列單位面積造價均包含施工者之直接材料費、直接人工費、間接材料費、間接人工費、管理費、稅捐、資本利息、營造或施工利潤。

12、 本標準表之單價,已反應建物之結構、機電與裝修成本。機電設備與裝修成本有關之建材、設計與設備均須符合當地房價等級之水準,建材、設計與設備等特殊者,得敘明理由,酌予調整。

13、 勘估建物有下列特殊情形者,得由不動產估價師參酌其施工成本或委託者提供之相關資料,視情況列計之,並於估價報告書敘明: (1)增設減震、隔震、制震或免震設備。 (2)興建綠建築、智慧建築標章建物。 (3)施作特殊外牆建材及型式。 (4)基地地形特殊需增加施作成本。 (5)基地臨路條件影響施工動線。 (6)基地鄰房影響施工作業。 (7)施作特殊地質改善工程。 (8)特殊之庭園景觀、造景及開放空間之綠美化工程費用。 (9)採逆打工法進行施工。 (10)新增其他特殊設備。 前項適用於成本法時請考量不動產估價技術規則第六十四條之規定。  

14、 本標準表單價之物價基期為民國110年7月,不動產估價師得依勘估建物所在地之直轄市、縣(市)政府公布之營造工程物價指數中的建築工程類物價指數調整之,該直轄市、縣(市)政府如未公布,則依照行政院主計總處物價統計月報中營造工程物價指數之建築工程類指數表調整之。

15、 本標準表所列單價適用於地下室停車位為坡道平面式,如有其他車位型式(例如升降機械、塔式車位等),則依其設備之型式、數量,按增設之設備費用調整之。

16、 若興建之建物總面積量體過小未達一般營建經濟規模,營造施工費單價得就本公報所訂基準敘明理由酌予提高。若興建建物總面積量體達到足以降低營造成本,則營造施工費單價得就本公報所訂基準敘明理由酌予調降。

17、 勘估建物樓層數超過本標準表之最高層數者,應參酌本標準表及建物現況調整或請專家協助決定其營造施工費單價。

18、 本表於營造工程物價指數上漲或下跌達15%時,進行修正公告之。

19、 考量估價目的及用途,在本公報施行前已出具不動產估價報告書者,為維持資產價格的穩定性,不動產估價師得於本次修訂實施後三年內,因案選擇採用本公報修正施行前之規定辦理或依本標準表進行調整,但應於估價報告書中敘明。 20、 本標準表經本會理事監會通過後公布實施,修正時亦同。

附表一:營造或施工費標準表

 

【本文轉載自不動產估價工會第四號公報】

 


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