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1 分鐘告訴你,「整地作業」在做什麼?


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發布 | 2020-04-01 1068 0 中評

文 / 918建材庫

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

建築工程非常龐大且耗時,但每一個項目都不可或缺,其中以執照許可最重要,若是省略這個步驟,除了要賠錢、工程也會因此延期,因此在動工前必須詳細閱讀相關法規,以確保工程的如期完成。完成建築規畫之後,便可進行整地作業,一般建築的整地作業,大致可分為兩部分:向政府相關單位申請許可與進行整地工程,在此之前,必須釐清建案土地是否有列管項目,若有則須解除。

 

|向政府申請許可


開工之前,必須進行一些政府核准申請,這些申請幾乎都需要繳納費,視工程大小而定,且通常需要一定天數的申請時間,所以必須提早進行,所有建案必備的申請有土地容積移轉、地上物拆除執照、建築執照、臨時水電、合併地號、電信設備設計圖說等,另外也會向相關單位預定專業人士來進行鑑界、交通影響評估、汙水下水道審查、成果圖審查以及鄰房鑑定的工作,需要繳納規費,進行完通常會有相關報告書,押有技師的認證,其他像是印花稅登記、信託與銀行設定也是必須進行的整地前置作業。

 

01 申請地上物拆除執照」
申請處理時間約三日,規費視拆除工程大小而定。

 

02 「建築執照」
建照規費為工程造價的千分之一,需要20天的申請時間。

 

03 「臨時水電」
使用費視使用時間而定,需提早申請,通常需要2個月的申請時間。

 

04 「土地容積移轉」
根據內政部營造署定地的〈都市計畫容積移轉實施辦法〉,土地容積移轉也就是將一宗土地(移出基地)的容積移轉至其他可建築土地(接受基地),提供建築用途來做使用,通常會先請仲介尋找適合進行移轉的移出基地,需要仲介費用。

 

05 「鑑界」
申請時間需要3周左右,費用每單位以新臺幣 4000 元計收,向政府申請後會先收到鑑界公文,之後再由鑑界人員前往複丈土地,因為即使已辦理地籍測量的土地,仍可能因為人為、天然災害,導致土地界標消失或移動等情形,因此需要再請專業技師重新測量。

 

06 「鄰房鑑定」
為了防止鄰房在工程動工後,將原有的損壞歸咎在工程責任上,因此需要連絡建築師公會、土木技師公會等相關技師,來鑑定周遭居民的建築情況,費用以戶數來做計算。

 

民間有許多辦理代書業務的公司,費用視工程規模而定,但由於申請政府許可需要大量資料,像是證件、土地所有權狀、土地照片、計劃書等,且需要接觸稅務、產權等法律相關作業,因此通常會聘請專業人士進行。各地的建築物申請執照各不相同,因此普遍會聘用一位熟悉當地流程的跑照人員,委託其跑照、審圖、土地勘驗拍照等行政業務,其費用大概落在數萬元。

 

 


|整地工程


首先在工地四周加裝圍籬,接著進行地質鑽探,評估施工可行性,並找來怪手、推土機、泵車等進行地上物拆除、混擬土壓送工程,最後便可以開始規劃公設與景觀範圍。

 

01 「加裝圍籬」
工地圍籬受到各地《建築物施工中妨礙交通及公共安全改善方案》規範,必須選用銅鐵或金屬板的材質,且高度須達2.4公尺以上並加裝防溢座,雙北地區則要求工地圍籬必須綠美化,像是設置植生牆。

 

02 「地質鑽探調查」
建築物大於4層的工程都必須進行現場鑽探地質,且必須有大地工程技師簽證的地質報告書,簽證費用數萬元,聘請鑽探公司的費用視鑽探孔數而定(至少兩孔),通常現場估價,費用3萬起跳;低於4層的建築可以採用基地附近的地質數據製作報告書,費用比有技師簽證的地質報告書低價許多。

 

 

完成相關執照申請以及整地工程後,會聘請估價師來進行工程造價評估,為了能更加確保工程營造的方向,會聘請多家不動產公司來進行評估工作,並進行比對,確認工程後便可以開始進行圖面規劃(點這裡,看更多檢討圖面的相關知識),並根據造價評估的金額、建築師的設計理念選擇建材與設備(點這裡,看更多選材內容)。

 

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