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買到海砂屋怎麼辦? 檢測流程、修繕、法律應對一次了解(下)


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發布 | 2022-02-21 934 0 中評

文 / 918建材庫

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

上一篇談完海砂屋的修繕問題後,可以發現結構體的修繕絕對是一個大工程,更不用說室內裝潢的部分,絕對會讓人損失慘重,所以買房子要如何避免買到海砂屋,除了張大眼睛看清楚屋況之外,先前提到的買賣契約也是關鍵,如果這些都有注意到,卻還是買到海砂屋到底該怎麼辦呢?

 

如何避免買到海砂屋?以新成屋來說,除了慎選建商之外,民眾在買房時的買賣契約書中,一定要看清楚是否有明訂不得使用未經處理之海砂等情事,如果事後發現為海砂屋,得解除契約、返還價金或是相關賠償責任等保障消費者權益等條款。此外,也可以在買房時請建商出示「氯離子檢測報告」。

 

如果買中古屋,在買之前除了一定要參考第一篇所描述的簡單的檢驗方式外,簽約時也要格外注意,畢竟海砂屋是屬於漸進式的演變,如果狀況不嚴重,買房時很難從肉眼觀察出來,雖然目前各大房屋仲介都會在簽約前協助調查海砂屋、凶宅的狀況,也會在契約中特別註明海砂屋的檢測結果或凶宅的查證保固等,但有些真的是買屋幾年後才發現海砂屋問題,這時候只能靠當初的買賣契約來保障。

 

|成屋買賣契約的7大必知關鍵


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

如此,買賣契約中最重要的關鍵要素是什麼呢?

 

01 是否有海砂屋「履約保證條款」?

 

02 是否有「現況確認書」?

所謂現況確認書,顧名思義就是房屋現況的完整資訊,內容上不只海砂屋,還包含漏水、輻射屋、建築有無裂痕、增違建、是否屬凶宅等,以及一些有可能會影響房價的設施,都會在確認書中揭露,以釐清房屋買賣時的資訊不對及賣方的瑕疵擔保責任等問題。

 

⏩TIPS:

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

一旦簽約後發現上述瑕疵問題,就能以此文件證明賣方沒有據實以告,可以主張民法上的債務不履行及買賣契約瑕疵擔保責任,以保障買主權利。最重要的事,現況確認書中也要注意不能標示「內容僅供參考」字樣。

 

所以,中古屋如果有瑕疵,賣方應在事前告知瑕疵的相關資訊,甚至要錄音、拍照、簽名,賣方才能在瑕疵上免責。

 

03 氯離子超標到什麼程度才能解除契約?

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

看過第一篇文章的朋友,應該可以發現國內在混擬土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值標準,從民國83年的0.6kg/m3,重訂到最後民國104的0.15kg/m3的標準,所以標準規範有新舊問題,不論是超標或介於規定的標準值內,都算是海砂屋,端看契約如何描述房屋瑕疵的擔保責任,如果事後發現超過契約的標準值,其後續的擔保責任是否能解除契約或請求減少價金。

 

⏩TIPS:

有些房仲甚至會另外以保障辦法,以「最高至原價承購」來補助,有的更會在原價承購上訂出條件,以買賣雙方未能達成解約協議,並經法院判決解約確定,而賣方不履行購回時,才會原價承購。

 

04 鑑定檢測費用誰出?

鑑定費用之所以是關鍵,是因為有些契約中會在海砂屋的擔保責任上,如果所買的海砂屋超過契約標準值,要以原價承購的話,必須要在沒有簽約時,選擇自費檢測,否則就不符合保障條件;此外,更要注意契約中有沒有訂立由哪個單位負責檢測?由哪一方選擇檢測單位?這些都需要在契約中多加注意。

 

05 是否為住家用?

 

有些契約會規定,要符合原價承購必須在建物謄本主要用途登記上為「住家用」,甚至規定屋內現況也要符合住家使用者為限,所以如果買房拿來出租作為工作室或辦公室等其他用途,就有違規使用之嫌。

 

07 不保障投資置產者

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

如果要原價承購,但你是以自己名義或他人名義投資房產,或是以自己名義為他人買房,凡事要以「獲取利潤」為目的的買房,恐怕要小心條款中的適用對象是否有這個疑慮。所以,原則上必須要以自住為前提,才有條件獲得原價承購。

 

07 保障期間多久?

 

顧名思義就是不慎簽約後買到海砂屋後,在多久期間內才符合履約保證條款。

 

|簽約一年後才察覺海砂屋,沒救了?


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

以上買賣契約中的關鍵要素,如果可以在簽約前多注意,相信能讓你在買房時多一層保障。不過,還是有一些例外狀況。倘若在簽約買房,且尾款繳清已辦妥過戶手續,裝潢一年後才發現有海砂屋的狀況,該怎麼辦?因為大多數有保障期間的契約,通常都是一年,如此就沒辦法保障購屋族的權益了嗎?

 

其實,消費者還是可以依照民法第365條的規定,主張賣方對房子的瑕疵擔保責任有6個月的除斥期限制。什麼意思呢?根據民法365條規定,雖然買了一年才知道有海砂屋問題,但若是消費者在一得知有海砂屋問題,立刻向賣方主張權益,在民法上仍有6個月的時間可以主張,而且不會超過除斥期間。

 

不過,若交易超過5年,一旦有海砂屋不能用肉眼就能看出的瑕疵,買方才不能主張解約或是要求減少價金。所以,即便交易超過1年,只要在5年期間內發現有海砂屋問題,而且有在6個月內即時通知賣方主張權益,才有權利向賣方請求賠償,否則超過5年就會被認定為「承認瑕疵」。

 

⏩TIPS:

你可能會疑惑,如果超過5年才發現房子有氯離子超過標準值的違約問題,就無法向賣方請求賠償了嗎?其實還是可以依照民法227條主張損害賠償,但時效為15年,而且要在期間內自行舉證房子有瑕疵的原因可歸責於賣方,舉證就會越來越困難。

 

買賣房屋除了睜大眼睛看屋況,契約其實才是保障你權益最重要的關鍵,畢竟買了之後才發現,當初簽約又沒看清楚,勢必得對簿公堂,運氣好一點,遇到負責任的民代或消保官還能協調和解,達成解約的協議,拿回自己損失的財物,否則告上法院,以過去的判例來看,海砂屋要解除契約真的非常困難,最後就是減少價金,賠償房屋的減損價值。

 

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