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買到海砂屋怎麼辦? 檢測流程、修繕、法律應對一次了解(上)


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發布 | 2022-02-14 2156 0 中評

/ 918建材庫

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

海砂屋是所有購屋族最怕遇到的事,尤其是中古屋,因為早期政府加速經濟起飛,但河砂不足,為防止過度開採砂石,破壞水土保持,一度放任在混凝土中添加海砂,直到後來才訂出建築物氯離子含量標準,但在此之前蓋的房子如果沒有超出標準就不算海砂屋,如果真的不幸買到海砂屋,究竟該如何自保?其檢測認定標準與處理流程又是什麼?如要修繕究竟該怎麼處理?從買房到交屋過程中如何透過法律途徑來保障自身權益?以下整理將針對這些問題一一撰述

 

|什麼是海砂屋


(照片來源 / 台北市建管處)

 

海砂屋其實是「高氯離子鋼筋混凝土建築」的俗稱,早期70年代,政府為加速經濟起飛,使得建築營造業景氣大好,而建築最常使用的混凝土,其國內砂石原料往往都來自河砂,但因需求量大增,導致開採量過大,造成河床下降而引起河防安全危機,政府一度鼓勵業者使用河口砂,但這種砂石鹽分(氯化鈉、氯化鎂)偏高,其中產生的氯離子會加速鋼筋與水分產生腐蝕作用。

 

當鋼筋鏽蝕,鋼筋混凝土便會開始膨脹,隨著時間演變,水氣就容易進入其內,最後使混凝土崩落,強度不足就會有結構安全的危險。

 

其實海砂屋的形成不見得是大量使用海砂造成,仍可能因建築物靠近海邊,經長期吹拂後,造成海鹽吸附在建築物上,久而久之迎風面的結構也可能會造成鋼筋鏽蝕與混凝土剝落,甚至一些工業蒸氣、粉塵或地下水滲漏等,都可能造成建築物氯離子濃度升高。

 

|哪一類房子氯離子問題較嚴重?


(照片來源 / 台北市建管處)

 

值得注意的是,到底哪一類型的房屋最容易有高氯離子的問題?

 

由於早年建築營造的技術落後,沒有訂立任何的檢驗標準來把關混凝土氯離子標準,直到民國83年經濟部標檢局才參考美國的規範,修訂出新拌混凝土最大水溶性氯離子含量須小於0.6kg/m3,之後又再參考日本的規範,訂出小於0.3kg/m3的標準,直到最後又再104年時訂出全世界最嚴格的小於0.15kg/m3的標準。

 

換句話說,新舊標準帶來的問題是,不管是民國104年還是民國83年以前所蓋的房子,只要低於標準值都極有可能有海砂屋的問題,端看氯離子的濃度或目前的房屋是否有鋼筋腐蝕與混凝土脫落的狀況來決定是否為海砂屋,但海砂屋是漸進式的發展,建築使用時間越久,鋼筋腐蝕與混凝土脫落的問題就越發不可收拾。

 

所以,以可能性來說,如果要買近30年以上屋齡的中古屋,都可能遇到氯離子含量超過標準規範的問題。

 

|海砂屋簡易判斷方法

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

如果真的要買屋齡超過30年以上的房子,又或者買房時沒注意到氯離子濃度的問題,幾年後才發現家中有混凝土脫落的問題,該怎麼分辨嚴重與否?畢竟有些住宅會整修裝潢後再賣出,如果遇到黑心仲介,自己又不懂買房屋時必須要求賣方出示的產權證明文件有無包含海砂屋檢驗內容,甚至不會要求賣方提供責任擔保再簽約,都可能會讓民眾買到海砂屋。

 

從外觀上最簡單的目測判斷上,有以下方式:

 

01 天花板混凝土保護層突起、剝落、鋼筋有外漏問題

 

02 牆壁有壁癌

 

03 樑上出現水平狀裂縫,可能內部鋼筋混凝土已鏽蝕

 

除此之外,如果遇到天花板有另外做一層夾板,甚至是新裝潢的造型天花板,都要格外注意,只要有維修孔或能掀開夾板,最好能看一下夾層內有無掉落的混凝土碎片;此外,如果發現柱子有垂直狀的裂縫,就真的是海砂屋的末期徵兆了!

 

如果房子有上述的疑慮,不論新房舊房都可以要求賣家提供海砂屋的檢驗報告,或是購買前委託驗屋公司來檢查,做一些簡單的檢測。

 

|需要專業鑑定嗎?


(照片來源 / 台北市建管處)

但是有些房子,可能有海砂屋的問題連屋主自己都不知道,一旦發現有異狀,往往都已經住了超過10年以上,有時候恐怕還找不到當時的建商訴諸法律要求賠償,所有住戶就必須協調委託各縣市建築師公會或專業鑑定機構,來做一套完整的海砂屋鑑定,因為要找這些專業鑑定不僅費用較高,依規定得「整棟鑑定」來進行。

 

⏩鑑定原則TIPS:

以台北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則來說,除了目測、拍照記錄建築物損壞狀況,還會測量混凝土裂縫的長寬度,而且必須每層樓200進行混凝土鑽心取樣檢測一個,每層樓也不得少於三個,不論是抗壓強度、氯離子含量、中性化深度及鋼筋保護層厚度都會透過取樣進行檢測,必要時還會增加鋼筋腐蝕速率的檢測。

 

從建築物鑽心取樣的混凝土,不用擔心鑽取後會有危險,因為取樣的試體大小約在50mm至94mm之間,其位置會先用儀器掃瞄避開鋼筋位置,而且都以小樑為主,取樣後會用無收縮水泥砂漿填回補滿。

 

|檢驗標準有哪些?


▲ 示意圖 (照片來源 / 918建材庫)

 

至於各項的檢驗標準是什麼?必須先了解一下為什麼要做抗壓強度、中性化深度及及鋼筋保護層厚度的檢查。

 

01 抗壓強度檢測

簡單來說,檢查抗壓強度其實就是檢查混凝土受到氯離子影響後,是否已影響到結構物的安全問題,檢查過程中如果有原設計圖可參考,會依照設計圖說明的抗壓強度為分析依據,如果找不到原設計圖,會依照建物的規模、屋齡與樓層高低加以研判,但如果以結構混凝土施工規範來說,鑽心取樣時混凝土抗壓強度容許為原設計強度210 kgf/cm2 85%以上,也就是178.5 kgf/cm2 以上,若平均值低於178.5 kgf/cm2,就能判定抗壓強度不符合原設計的要求。

 

而氯離子含量怎麼檢測呢?原理上氯離子含量越高,就代表內部鋼筋鏽蝕的可能性越大,因為氯離子含量越高,鋼筋表面氯離子含量如果超過一個臨界值時,鋼筋表面的鈍化膜便會遭受破壞而產生鏽蝕。

 

02 中性化深度檢測

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

中性化深度是什麼呢?簡言之,就是檢測混凝土本身的防鏽蝕機能。這種防鏽蝕機能是因為水泥水化反應所產生強鹼性的氫氧化鈣,但鋼筋會鏽蝕,若經由混凝土包裹,鋼筋就擁有防鏽蝕的機能,所以混凝土中如果有酸性物質就會產生化學反應,其結果就是導致鹼性物質消失,鋼筋便會失去防鏽蝕的機能。

 

所以中性化深度越深就表示鋼筋防鏽蝕機能越差,一般建築物的樑柱保護層為4公分,如果鑽心取樣的試體,中性化深度超過4公分,就表示混凝土欠缺對樑柱主筋與箍筋的防鏽蝕性能,生鏽情況越久,對建築物的耐久性與結構安全影響越大。檢驗方法很簡單,只要在試體表面上噴灑酚酞指示劑,越鹼性,試體就會由無色轉為紅色。

 

|海砂屋拆除有規範


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

01 氯離子及中性化深度條件

以上這些除了是研判海砂屋的方式,也同時具備結構耐震安全的鑑定。如果房子有海砂屋的問題,什麼情況會有危險之虞呢?由於耐震能力評估會依據當時設計的《建築物耐震設計規範及解說》的規定作為判定基準。以台北市的規定來看,如果是海砂屋要拆除必須要符合下列情形之一:

 

  1. 氯離子含量 > 0.6 kg/m3、中性化深度檢測樓層平均值 > 4公分、混凝土抗壓強度平均值 < 0.45f’c的樓層比1/2以上(意即一半以上樓層)。(免耐震力評估)
  2. 氯離子含量達0.6 kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值2公分以上等,以上2項檢測結果,有超過1/4的樓層,且經耐震能力評估,任一方向性能目標崩塌地表加速度低於150cm/sec2者。(需耐震力評估)

 

而且樓層比的計算也包含地下層。然而,如果以海砂屋危老重建的市場價值而言,雙北地區對建商來說雖然較具價值性,但沒有符合上述第一種情況,就必須要做耐震詳評。

 

原則上,各地區針對海砂屋的評估標準不一,如果住戶集體都有共識要危老重建,就必須依照當地規則才能辦理。但如果是海砂屋,如果狀況不嚴重,仍會依法進行補強修繕,這將會在下篇分享。此外,也會告訴大家當買到海砂屋的狀況下,該怎麼依循法律途徑來保障自身權益

 

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