驗屋找專家還是DIY？(下)_交屋作業_交屋_營造工程_施工百科_百科

文 / 918建材庫

上一篇提到驗屋時可能會遇到的施工品質、成本的問題，甚至在驗屋前會面對的房屋買賣契約問題，如果契約訂立中註明有條件驗屋標準或不提供驗屋，那就真的得依照契約交屋。因此，以下除了會告訴大家建商基本的驗屋程序之外，如果建商同意住戶自行找專業驗屋業者驗屋，其專業到底專業在哪也會告訴大家，甚至民眾如果想自行驗屋，到底該使用什麼樣的工具，在此也會一併告訴大家。

｜弱電

建商在交屋前，如果服務到位，會讓工務把屋內打掃整理，接著則會檢查屋內機電的部分，這些就包含「插座」、「電話孔」、「網路訊號孔」及「電視訊號孔」。這幾項除了插座的部分，民眾可以自行添購相位測試器或小夜燈來檢驗電路有無接通或接地有無正常之外，其他如果建商工務沒有偷懶，基本上都要使用專用測試工具來檢查。以下就整理出「電話孔」、「網路訊號孔」及「電視訊號孔」檢查時所使用的工具：

01. 多功能網路測線器：

目前市面上已經有許多網路及電話線接點測試的多功能測試儀，使用上必須要有基本的操作熟悉度之外，這類工具一般家庭都不太會使用到，所以有沒有需要為了自行驗屋而添購，因人而異。

02. 電視訊號測試儀：

目前市面上已經有業者做出可以量測有線數位電視、有線類比電視、反向訊號量測及無線數位電視的測試器，操作上除了要會使用之外，也要懂一些弱電的知識，否則會不了解儀器上顯示的數值代表意義為何。

⏩弱電檢查TIPS

以上都是建商端會進行的基本弱電檢查，但其實還有更重要的檢查項目，那就是「電力系統」。

▲ 有些配電盤會配置漏電斷路器 (照片來源 / MotionElements)

這部分不是簡單的用個相位測試器或小夜燈來測試插座有沒接通，還要進一步檢查「配電盤」及「漏電斷路器」。

以漏電斷路器來說，為什麼要檢查這個項目的原因在於，台灣是屬於潮濕型的氣候，而居家空間有許多插座仍會安置在易潮濕、出水氣的地方，如陽台及廚衛，這些插座一旦在潮濕狀態下就容易誤觸插座而自動斷電，這正是漏電斷路器的功用。

檢查漏電斷路器就要靠斷路測試器來模擬漏電狀態下，確認漏電斷路器是否能正常發揮作用；其次，檢查配電盤要留意標示是否正確、有無欠絕緣線外，還要檢查冷氣、廚房、浴室的電路負載電壓有沒有配好等，並使用熱顯像儀檢查配電盤末上的負載溫度狀態，因為如果配電出問題，跳電時沒有做出相對應的跳電反應，小則造成家電損壞，大則會引發走火風險。

以上弱電的部分如果自己擁有專業檢查設備的使用技能，是可以自行檢查，倘若沒有能力，最好請專業人士協助尤佳。

｜水路

▲ 一般驗屋檢查水路時一定會檢查廚衛空間的給排水設備 (照片來源 / MotionElements)

水路檢查其實就是檢查屋內的給排水管設施，所以管路上則有「水龍頭」、「地板排水」及「冷氣排水」。

01. 水龍頭檢查：

▲ 水龍頭檢查給水的部分會檢查出水水壓有無問題 (照片來源 / MotionElements)

交屋前，建商會檢查室內所有的地排會使用塑膠水管接水灌入測試有無塞管，至於會灌入多長時間則不一定，水龍頭只要出水水壓沒有問題，基本上不會去檢查整戶的進水管路。

02. 冷氣排水檢查：

▲ 冷氣排水檢查也是一大重點 (照片來源 / MotionElements)

冷氣排水管，由於管徑不大，所以會用滴水的方式進行檢查。

03. 其他排水檢查：

洗手台、浴缸、淋浴間及馬桶會做滿水放水測試，來檢查排水速度是否正常。

⏩水路檢查TIPS

然而，這些檢查恐怕不太足夠。因為這些檢查都沒辦法查出隱藏在天地壁內的管線破裂滲漏等問題，就連建築物當初在埋設管線時，工地主任都沒辦法完全控管水電工程人員在接管、埋管等施工過程中有無做到確實，一旦過程中有所疏漏，就不能排除任一管線的滲漏問題，一旦埋設後的管線有滲漏，未來造成的影響不外乎室內漏水，更進一步導致壁癌，影響上下樓層的住戶等麻煩事。

▲ 透過熱顯像儀來檢查漏水狀況已是驗屋必備的工具之一 (照片來源 / 918建材庫)

如果要檢查天地壁內的管線滲漏，就需要借助「熱顯像儀」與熱吹風機，將牆面吹熱後再使用熱顯像儀檢查牆壁內部有無空心漏水的狀況，一旦有滲漏就能從熱像儀看出像是樹枝狀般的溫度擴散。

當然，熱像儀的品質有差，端看功能及影像解析度來決定，價錢從幾萬元到上百萬元的產品都有，尤其解析度，如果解析度很高，就能看出比較細微的滲漏，畢竟有些滲漏不是管線破裂，而是管線接縫處因施工未確實而導致微漏水，如果久未處理便會沿生更多問題。

此外，檢查排水管線，光是地排灌水測試不一定能發現管線有無接正，因為管線如果接歪，當下測試也許能排水良好，但日後如果有積汙便容易造成排水不順，這時就要靠「內視鏡」來深入管內檢查。

另外，如果是住高樓層的房屋，水壓往往會出問題，就要藉由「水壓儀」來檢查水壓是否足夠，如果水壓不足，洗澡淋浴都無法進行。

以上這三種工具不是一般民眾都會購買的產品，民眾如果想檢查透徹，市面上仍有一些提供租借服務的儀器公司，但前提是必須要會使用，檢查才能發揮效益，否則就要找驗屋公司幫忙。

｜防水

▲ 鋁門窗框 (照片來源 / 123RF)

01. 窗框外牆滲水檢查：

▲ 窗邊滲水一旦發現必須找到滲漏的位置，否則日後會造成壁癌 (照片來源 / 網路影片截圖)

建築防水最常出問題的就是靠近室外的牆面與窗框四圍，一旦有漏水都是非常難處理的問題，除了抓漏有一定的專業技術之外，還要打針，且打針後也不一定能解決問題，找到漏處後可能還要剔除外牆磁磚、補防水、再補磁磚，室內再補油漆等等；再來，窗框周圍的部分，如果安裝窗框不確實，甚至周圍的45度斜向鋼筋沒有做好補強，往往會因為地震的關係產生裂縫，進而使外部雨水滲入，這些往往建商工務在交屋時可能只會確認牆面有無明顯水痕，同時也可能會在窗框的部份接水管再試一次水。

⏩防水檢查TIPS

但是，這樣無法看出更細微的滲漏問題，必須要靠「熱顯像儀」及「水分計」來檢驗才有辦法知道房屋防水有無缺失。以窗框四圍的防水檢驗來說，只要試水後，拿含水分計對著窗框四角檢查，如果含水率高於5%以上就可能有漏水的問題。

因此，這兩項儀器其實可以拿來檢查室內含管線的天地壁，光是一台熱顯像儀就能提供驗屋很大的幫助。

｜室內裝潢

如果買的房屋是一般新成屋，裝潢的天地壁部分及相關設備，如果時間與體力足夠可以自行檢查，除了上一篇提到的牆面油漆平整度以外，牽涉到的成本問題較多，也沒有特別的標準，建商也不會特別檢查這個問題，端看建商給予的誠意與施工品質，只要沒有太誇張的缺失，室內裝潢的部分，建商不會特別去檢查，消費者可以在點交時一一確認每一項設備有無問題。

01. 磁磚空心檢查：