驗屋找專家還是DIY?(上)

   日期:2021-12-15     瀏覽:388    
核心提示:隨著房價越來越高,民眾至少得花了上千萬元才能買到理想的新房,且隨著現代消費者意識抬頭,房屋又是高單價的固定資產,民眾與建商的房屋交易流程就變得更加謹慎,其帶來的影響就是民眾更願意多花點錢找「驗屋專家」幫忙驗屋,畢竟花了上千萬元買房,多花點錢才不會這輩子都住在有問題的房子,但這類型的驗屋專家收費標準不一,從千元到上萬元的專家都有,但這筆錢該不該花?以下分析建議可供參考,若要自行驗屋其實也有方法可循。

文 / 918建材庫

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

隨著房價越來越高,民眾至少得花了上千萬元才能買到理想的新房,且隨著現代消費者意識抬頭,房屋又是高單價的固定資產,民眾與建商的房屋交易流程就變得更加謹慎,其帶來的影響就是民眾更願意多花點錢找「驗屋專家」幫忙驗屋,畢竟花了上千萬元買房,多花點錢才不會這輩子都住在有問題的房子,但這類型的驗屋專家收費標準不一,從千元到上萬元的專家都有,但這筆錢該不該花?以下分析建議可供參考,若要自行驗屋其實也有方法可循。

 

|牆面平整的標準何在?


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

日前,國內有位YouTuber買新房時找來驗屋專家來檢視完工後的屋況,並拍成影片,結果引發網友正反兩面的評價,尤其當驗屋師傅檢查水泥粉光的漆作牆壁平整度時,特地將室內電燈關閉,再用手電筒貼牆斜向往地板側照的方式來檢查牆面平整度,結果發現平整度不足的缺失。師傅甚至認為牆面不平整是因當初牆壁刷漆前的批土打磨的工序沒有做確實。

 

結果這段影片讓專業營造人士看完後,紛紛跳出來抨擊認為:「依據規範,平整度應有正負值,這種無所本可依據的驗屋方式及無量化的驗法頗失公允。不符合品管精神,非專業人員的驗法。」而且驗屋也需要根據買賣雙方的合約內容來檢視牆面平整度的標準,否則要真正做到平整有一定難度,因為裝潢的漆面與營造的漆面有不同的標準,要真正做到平整無暇,勢必需要重複批土打磨多次,才能做到壁面平整的美感,如此換來的就是成本增加。

 

所以,驗屋要檢驗到什麼標準,目前法規上完全沒有一套標準,只存在於施作公共工程中會遇到的「查核作業」,而且查核過程中會根據「工程施工查核作業參考基準」來驗收,其中的建築工程施工查核作業參考基準內的建築物內外裝修查核作業參考基準才有訂出制式的平整度基準。

 

|驗屋標準回歸房屋買賣契約

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

如果一般住宅建案有訂出驗屋標準,通常會出現在建商與消費者所簽訂的買賣契約中。所以到底能不能驗屋,也要從當初簽訂的買賣契約來確定,因為不動產買賣屬於合意契約,建商有權主導契約內容,即便建商有在契約中制訂驗屋標準,消費者如果覺得不盡人情,也只有買或不買的選擇,但基本上會提供7天的審閱期與解約機制。

 

不過,現在的高房價,已難以阻擋驗屋流程,畢竟這是建商提供銷售服務的品牌形象,如果房子不允許驗屋或經不起檢驗,都會影響建商形象。當然,無良的建商不是沒有,消費者買屋簽約時一定要字斟句酌,以免成為待宰的肥羊。

 

|高品要求越高等於增加施工成本

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

因為比驗屋更重要的事,其實是「如何缺失改善」。驗屋公司的檢驗標準是一套,消費者希望房屋要達到什麼標準,屋主可以要求驗屋公司檢驗到什麼樣的程度,就像本文一開始提到的牆面平整度缺失的案例,如果屋主想要建商做到平整無暇,就得跟建商協調,甚至可以拿出建案造價報表來告訴你,每一戶同型房屋平均支出多少成本來平整牆面,而且如果每一戶牆面都有相同品質,要做到消費者希望達到的標準,恐怕就得額外付費施工。

 

再舉了例子來說,廚房地板排水管洩水坡度未達到多少才算缺失?這完全沒有標準,但驗屋公司可能在檢驗時會發現洩水波度不到1/12,若要改善會非常麻煩,而且重點是廚房地排僅作為清潔用途,不會經常大量用水沖洗地板,只要洩水方向沒錯,就不會產生倒灌情形。

 

所以,這樣的缺失需不需要改善?見仁見智,如果需要改善就得看建商是否大氣,工地主任是否有耐心跟消費者溝通。房屋是全手工產品,不可能沒有瑕疵,如果標準太嚴格,要施工改善勢必會有難度,有時候甚至是整體安全的問題,甚至無法控制建商會不會強制撥款。

 

|驗屋驗不到契約

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

這時就要看買屋時所簽訂的契約內容。如果買的是預售屋,就需要確認契約內容對於驗屋、銀行對保時程以及各個工程進度款項相對應的付款時間與繳款內容,尤其是交屋保留款的金額,有時候建商也會在簽約時以「個別磋商條款」,如只能驗屋幾次來規避責任。

 

基本上,驗屋必須在取得建物使用執照後才能開始進行「初驗」,只要室內裝潢完成度約70%就能進行,驗屋過程最好有工地主任陪同,如有缺失已拍照存證,以作為複驗使用,如果沒有重大瑕疵就能到銀行完成「對保」手續後再過戶,此時並不建議撥款,複驗若已處理相關缺失達90%以上才能同意銀行撥款。

 

直到第二次複驗完成後確認房屋沒問題,才能正式交屋。消費者可以根據內政部消保處的《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》第十三項『買方有權利保留房地總價百分之五作為交屋保留款』,也就是消費者可以在驗屋時主張「交屋保留款」,約為房屋總價的5%,這筆尾款可以等建商處理完所有缺失後再撥款。

 

以上是找驗屋專家前必須思考的問題,簡單來說,端看消費者對房屋品質的要求到何種程度,下一篇將會告訴大家驗屋專家的基本驗屋程序與會使用到的專業設備,以供參考是否要檢驗到如此細節,也會提供大家如何用簡單的設備做到DIY驗屋。

 

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