夾層屋不一定是違建 打造樓中樓得符合這些條件

   日期:2021-10-12     瀏覽:746    
核心提示:房價居高不下,小坪數建案已成為當今趨勢,但空間小就會壓縮到收納空間,往往得靠設計師的巧思重新規畫格局,再搭配木作櫃體及一些建材,來給予空間足夠的收納又不失寬敞,此時如果室內有足夠的挑高,有些人就會想打造樓中樓的夾層屋,以擴大空間的運用,但又擔心違規施作成了違建。所以,打造樓中樓到底需要符合什麼條件?又該怎麼施工?以下將會告訴你。

文 / 918建材庫

房價居高不下,小坪數建案已成為當今趨勢,但空間小就會壓縮到收納空間,往往得靠設計師的巧思重新規畫格局,再搭配木作櫃體及一些建材,來給予空間足夠的收納又不失寬敞,此時如果室內有足夠的挑高,有些人就會想打造樓中樓的夾層屋,以擴大空間的運用,但又擔心違規施作成了違建。所以,打造樓中樓到底需要符合什麼條件?又該怎麼施工?以下將會告訴你。

 

|夾層屋為什麼是違建? 起源告訴你


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

樓中樓之所以經常被辨識成違建,甚至報章雜誌等媒體都會呼籲民眾盡量避免買到這類型的房屋,其原因在於民眾對於住的質與量的需求增加,想追求較多的居住坪數,但建商為了生存,才開始推出「挑空」或「複式樓層建築」,並在預售房屋時,以不實廣告灌輸民眾「買小坪數可作大坪數使用」的觀念,導致民眾在建案領得使用執照後,透過建商或自行以「二次施工」的方式,在屋內增設夾層屋,甚或增加一層,以增加樓地板面積的居住空間,卻不小心成了違建。

 

⏩二次施工TIPS:

事實上,這種夾層屋成為違建的原因在於「二次施工」(簡稱二工)。房屋建造完工並開始使用前,必須先取得使用執照(簡稱使照),而使照會決定預售屋的完工時間,但建商往往會為了銷售賣點,擅自在取得使照後,把公共空間或屋內隔間重新施作,以作為不同用途,除了夾層屋是一種之外,更不時會有建商將防空避難空間、停車場或機電設備室重新改造作為其他用途,甚至擅自將陽台外推等,都是常見的違建,以致出現不同於使照上的空間設計。

 

|夾層屋怎麼買不上當?


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

因此,買預售屋時最好要求建商出示主管建築機關原核准的圖說內容,了解屋內的夾層設計是否經該管機關核准,如果夾層沒有標示在圖說中,就是違法;甚或買房簽約時,建商如果告訴你會在領到使照後進行夾層施工,也是違法。此外,買中古屋也是如此,若屋內夾層合法,可辦理產權登記,買房時可以看看該夾層有沒有登記在權狀面積之內。不管是預售屋還是中古屋,都可以向屋主或建商拿出使照,再依執照號碼向當地主管建築機關查詢,就能保障自己會不會買到違建的樓中樓。

 

|建造夾層屋的法規條件


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

01 法規這樣說

夾層屋並非完全不合法,1994年增訂的建築技術規則施工篇早有明確規定,住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過4.2公尺,其餘各樓層的高度不得超過3.6公尺。換句話說,只有一樓和頂樓可以有挑空超過3米6的空間,至於其他類型的建築,如果沒有樓層高度的限制,挑空可以超過3米6。

 

一般住宅的3米6的挑空空間實在難以做複層式的設計,因為做了夾層,樓高會過矮,居住起來會產生很大的空間壓迫感,而且依照建築技術規則規定,居室天花板高度必須達到2.1米,若加上採光通風等考量,通常一定會高出2.1米,所以3米6的挑空空間都不會做複層設計,只能在一樓或頂樓層做夾層,且樓層高度不能超過4.2米,甚至整棟大樓的一樓或頂樓只能在客廳或餐廳一處做挑空,挑空合計面積不能小於15 m2,也不得超過總樓地板面積的100 m2。

 

02 哪裡買得到

這類型住宅的一樓及頂樓通常房價都比較高,如果其他樓層也照樣施工就屬於違建,所以號稱挑高4米2的產品已不復見,但商業區、乙種工業區的挑高屋仍然存在,房價高之外,違規施工的案例也不在少數,有的以辦公室的名義來二工施作,樓層高度也不一定完全都是4米2,只是在施工前、中、後有無依法申請取得變更設計,並按圖施工、完工後報驗。

 

|真正合法樓中樓樓層高5米以上


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

其實,真正的樓中樓大多會出現在別墅型的豪宅中,因為這類型建築除了不是一般住宅外,其土地面積大,容積率及建蔽率都低的情況下,建築樓高較不受高度及深度比的限制,所以樓中樓的樓高可以來到2米以上,總樓高可以高達5米以上,但不能超過6米,且上下層都要計入樓地板面積。

 

|用什麼建材施工?


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

這類複層設計在樓板結構上,通常都採用C型鋼為主結構而非RC灌漿,因為鋼筋混凝土的荷重過大,容易有結構安全的問題。所以要根據建築技術規則建築構造編第17條,住宅樓板載重至少要達到200 kg/m2。

 

C型鋼為主結構,一般會搭配夾板為樓板,既符合輕量化又節省裝修成本,但夾板使用時間一旦增加,溼氣重會導致腐蝕、踩踏出現異音等缺點,所以或許改用ALC輕質混凝土板會改善上述缺點,且對管線鋪設也較易施工。

 

當然,也有人會採用水泥砂與保麗龍球輕質灌漿,最後再釘裝夾板的方式來加強夾層隔音的效果,但是C型鋼構地板隔音最簡單的,但無法隔斷斷振問題,所以樓板噪音主要包括小孩跳動、高跟鞋腳步聲、打赤腳走路聲、物品墜落聲、桌椅拖拉磨擦聲、打鼓聲、音響室重低音,這些為固體共振而傳導產生的噪音,無法有效遏阻,所以如對隔音有要求者可以增設一層隔音墊,以達到最佳的隔音效果。

 

最後要提醒大家的是,樓中樓固然可以增加室內坪效,又可以增加更多的收納空間,但凡事都得按照規則進行,如果不懂法規而施工,恐怕會讓人得不償失喔!

 

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