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買老宅等都更一坪換一坪? 有這些條件這樣算有機會(下)


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發布 | 2021-10-06 696 0 中評

文 / 918建材庫

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

上回跟大家提到買中古屋等都更,到時候再「一坪換一坪」為何不容易,其實只要符合一些條件,坪數縮水不打緊,最重要的是新屋規劃用途,改建後的總價值提升,轉賣後仍有機會買其他地區的房子來代替一坪換一坪的條件。

 

|「一坪換一坪」的條件


綜觀上回的計算後可以發現,能滿足「一坪換一坪」的老宅,在現行的土地容積率、建蔽率、獎勵值等制度上,如果考慮由建商出資合建,基本上要符合以下條件:

 

01 高容積、建蔽率之土地

土地區分種類非常多,選擇中古屋也必須是都市計畫範圍內的房子,且會依照使用目的與需要的不同,劃定各種不同的用途分區 (如:住宅區、商業區、工業區等),各使用分區再視計畫上的需要,依使用強度再細分為若干等級 (如住一、住二、住三等) 而給予不同的使用性質與使用強度規定,並限制有妨礙各分區用途的其他使用。

 

以下提供各縣市地區都市計畫範圍內土地的住宅區、商業區較具有都更價值的土地建蔽容積規定:

 

以上分別是雙北、桃園及高雄地區的土地使用管制區分所規劃的建蔽率及容積率,其餘如台中、台南因縣市分區相當複雜,尤其各縣市都有自己的都市計畫施行細則。

 

⏩查詢土地使用區分TIPS:

 

如有必要可以前往「內政部網站全國土地使用分區資料查詢系統」或「內政部國土繪測中心」搜尋欲購買的老宅所在土地,就能立即了解該土地屬於哪一類型的土地使用區分。

 

 

02 臨路、臨街、無金店面之老宅

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

選擇臨路、臨街的老宅,改建價值較高,其原因一方面是工業大型機具較易進出,施工方便之外,在巷弄內的老宅,也會有拆除導致鄰損的風險。

 

而且建造過程中要考量大型機具及材料進出工地的技術問題,而且巷弄內的基地太小,也伴隨建物前的巷道狹窄,這會產生「高度比」的容積開發限制;雖然有最高1.5倍法定容積,但一般都市計畫土地使用分區都有開發容積率、建蔽率、高度比、前後院深度的限制。

 

新建物當然容積越高就可蓋越多戶數,但是高度比的限制就取決於建物前方的道路,以台北市住三土地來說,高度比為1.5,這就表示前方道路如果不夠寬,建物前方道路加上人行道的寬度,就會限制建物所能蓋的高度,導致容積獎勵用不完。

 

台北市政府注意到此問題後,雖然放寬了高度比的限制,只要取得容積獎勵,就允許建物各部份高度不得超過自該部分起量至面前道路中心線水平距離之五倍,但巷弄如果沒超過10公尺,不但會造成基地開挖深度、退縮開放空間、後院深度都有限,容積率往往還是用不完。這就是為什麼要選擇選擇臨路、臨街的老宅,當然這類型的老宅自然每坪單價也會變得比較高。

 

⏩TIPS:

選擇這類型的老宅不表示一樓有黃金店面就有都更價值,因為改建至少花3年時間,如果一樓店面租金太高,也代表改建過程中,建商補貼屋主的租金成本也會提高,所以在尋找標的物件前,最好了解該路段房屋的交易行情。

 

03 首選商業區

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

雖然要找到一坪換一坪的老宅非常困難,但商業區老宅如果每坪單價高,都更重建後的房屋總價也會相對提高,雖然坪數會縮水,但出租還是有一定的市場價值。

 

|都更重建的優缺點


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

當然,都更重建是一個買到新屋的方式,但都更重建有以下優缺點:

 

01 優點

1. 採多數決,住戶同意達80%就能都更重建

2. 可協議合建或權利變換

3. 可享土地增值稅、契稅、地價稅及房屋稅減免

4. 容積獎勵最高1.5倍或原建築容積加基準容積的0.3倍

 

02 缺點

1. 基地規模要大,至少300坪

2. 需20年以上之建築

3. 符合地方政府更新單元畫定標準,且位於都更地區或都更單元

4. 審核時間較長

 

以上條件光是要找到大基地的老宅就不太容易,必須要有80%的住戶同意,都更案才能成行,而且法規限制多,程序複雜,從申請審核通過,到執行完工,往往要花10年以上的時間,成效相當有限。

 

|危老重建的優缺點


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

雖然都更不容易,但仍可以用「危老條例」進行重建。顧名思義就是針對具一定危險性或一定屋齡的老宅進行重建。其優缺點如下:

 

01 優點

1. 審核時間較快,法規規定地方主管機關受理申請核准重建計畫,應於30日內完成審核,而實施者取得地方主管機關核准後,則由起造人於180日內申請建築執照。

2. 基地大小不限

3. 危險或老舊建築

4. 可享地價稅、房屋稅減免

5. 容積獎勵最高1.3倍或原建築容積的1.15倍,還有10%的時程及規模獎勵

 

缺點:

1. 住戶同意比例須達100%

2. 只能協議合建

 

從上述的優缺點來看便能發現,危老條例可以讓土地面積較小的老宅得以重建,物件選擇就變得比較多,而且審核時間快,不少民眾都會選擇此方式,但缺點就是要該房屋所有權人都同意才能重建,如果有釘子戶,整個案子就會卡關。

 

|危老都更行不通改走「權利變換」


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

不管是走都更重建或危老重建,多少都會遇到釘子戶,但都更重建的好處就在於,只要有80%的房屋所有權人同意就能申請重建,若最終無法取得所有權人同意,建商也能向地方政府申請代拆,或走「權利變換」的模式。

 

什麼是權利變換呢?其實,民眾要挑選適合都更重建的房屋,多半最後會採取「建商合建」來進行,再不然就是「自辦都更」或「公辦都更」,其差別就是誰來出錢重建,自辦都更就是自籌重建資金或找建築師、走行政流程都要住戶處理,也可找建經公司協助全案管理,不用擔心坪數被建商瓜分。

 

若沒有資金就只能找建商合建,由建商出資成為都更案的實施者,而權利變換就是建商合建完工後,房屋所有權人可以與建商分蓋好的產權,如不願分產權就領取等值的補償金。而這補償金會依照《都市更新權利變換實施辦法》第6條規定,由建商委託三家以上的估價業者,對土地價值估價,推估都更後的產權價值。

 

最後想建議民眾的是,不論是哪一種重建,最後都很難一坪換一坪,犧牲坪數是絕大部分都會遇到的問題,如果選擇都更重建,在挑選物件時就必須事先了解社區環境,必要時還需要協助充當住戶與建商溝通的橋樑,若都更案順利進行,建商可能還會給予特別的福利,或給予優先選屋的機會。

 

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