買老宅等都更一坪換一坪？　有這些條件這樣算有機會(上)_確認用地_市場調查_開發階段_營造工程_施工百科_百科

文 / 918建材庫

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

很多人覺得房價很高，買不起新成屋，想買中古屋等都更，到時候再「一坪換一坪」有那麼容易嗎？其實，難上加難，除了要看房屋地段與每坪房價之外，老屋的土地持份比例、土地面積、法定容積率與改建獎勵倍數，甚至是未來新屋每坪房屋價格等，都關乎建商是否願意花錢合建，否則投報率不高，都更難成，以下就告訴大家為什麼「一坪換一坪」這麼難？以及到底需要什麼條件才有辦法改建。

｜先了解建蔽率時代

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

在了解一坪換一坪為什麼非常困難之前，相信買中古屋，打算等待都更的民眾，通常都會選擇超過30年以上的老宅，而這類房屋大多是沒有電梯、3至6樓的老公寓，全台約有400多萬戶。然而，會有這種型態的公寓出現，是因早年台灣土地使用管理為「建蔽率時代」，以基地前方道路寬度來決定建築物高度，所以才會看到這些公寓都蓋到超出上限，直到民國72年後才開始進入容積率時代。

而容積管制會在都市計畫階段，根據下水道、排水、變電設施及綠地面積等，來規劃不同土地的使用區分，所以就分成住宅區、商業區、工業區等，進而估算這些土地應有的容積率及建蔽率，以管理土地使用的強度及密度，保障人民生活品質，不再能隨心所欲想蓋多滿就蓋多滿。

因此，容積率與建蔽率就會影響您未來買的都更中古屋，其改建成新屋後所能分配到的坪數。

⏩容積率與建蔽率TIPS：

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容積率與建蔽率簡單來說，就是一塊土地上有400百個1乘1公分的格子，如果政府允許你放300個1乘1公分的方塊在這塊土地上，但這塊土地規定只能使用50個格子，其他的只能往上疊。這裡提到的300就是容積率，50則是建蔽率，這正是新北市住宅區的規定。換言之，建蔽率會影響土地使用的面積，而容積率則會影響興建樓層的高度。

｜危老容積時程獎勵能合建嗎？

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你可能會說，現在政府不是讓民眾可以利用「危老條例」來改建，容積獎勵與時程獎勵，最高可以到1.4倍嗎？如果原本土地有300%的容積率，可以建造出420%(300% x 1.4)的容積率；如果選擇找建商「合建分屋」，起碼要拿回71.4%的室內面積。

⏩容積率換算TIPS：

但還要面對每一戶的「土地持份」問題，畢竟一棟老公寓，若一層2戶，5層樓就有8戶。假設以上述新北市住宅區的容積建蔽率規定，這棟老公寓佔地110坪，建蔽率50%，所以每層樓板面積為55坪(110 x 50%)，5層樓共有275坪總樓板面積(55 x 5)。因此，容積率換算如下：

275 / 110 x100% = 250%

再扣除樓梯公設約5%：250% x 0.95 ≒237%

改建前，如果沒有容積獎勵，約可蓋：

110 x 237% x 1.6 (都更公設轉換率) ≒ 417坪

⏩有容積獎勵換算TIPS：

如果都更改建後有容積獎勵，以新北市住宅區的規定來看，並以最高1.4倍來計算，約可蓋：

都更改建後：300% x 1.4 = 420%

都更改建後約可蓋：110 x 420% x 1.6(都更公設轉換率) ≒ 739坪

然而，這棟老公寓至少要拿會多少比例的坪數，才會與重建前的坪數相等？

答案是：237% / 420% = 56.4%

所以，這8戶人家，至少要拿回416坪，平均每戶要擁有約52坪才夠。但問題是，找建商「合建分屋」，就是找建商出資改建有成本問題，分回給建商的坪數，要能賣出因應林林總總的建造、人力成本，還要支付重建期間各個屋主在外租房的費用，更何況建商不是慈善事業，合建也會講求利潤空間。由此可知，每一戶能夠分配到的坪數比例肯定會與56.4%有落差。

坪數縮水不打緊，最重要的是，拿回多少坪數才划算？下一篇將會告訴大家如何找到合適的都更屋。