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買老宅等都更一坪換一坪? 有這些條件這樣算有機會(上)


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發布 | 2021-10-01 345 0 中評

文 / 918建材庫

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

很多人覺得房價很高,買不起新成屋,想買中古屋等都更,到時候再「一坪換一坪」有那麼容易嗎?其實,難上加難,除了要看房屋地段與每坪房價之外,老屋的土地持份比例、土地面積、法定容積率與改建獎勵倍數,甚至是未來新屋每坪房屋價格等,都關乎建商是否願意花錢合建,否則投報率不高,都更難成,以下就告訴大家為什麼「一坪換一坪」這麼難?以及到底需要什麼條件才有辦法改建。

 

|先了解建蔽率時代


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

在了解一坪換一坪為什麼非常困難之前,相信買中古屋,打算等待都更的民眾,通常都會選擇超過30年以上的老宅,而這類房屋大多是沒有電梯、3至6樓的老公寓,全台約有400多萬戶。然而,會有這種型態的公寓出現,是因早年台灣土地使用管理為「建蔽率時代」,以基地前方道路寬度來決定建築物高度,所以才會看到這些公寓都蓋到超出上限,直到民國72年後才開始進入容積率時代。

 

而容積管制會在都市計畫階段,根據下水道、排水、變電設施及綠地面積等,來規劃不同土地的使用區分,所以就分成住宅區、商業區、工業區等,進而估算這些土地應有的容積率及建蔽率,以管理土地使用的強度及密度,保障人民生活品質,不再能隨心所欲想蓋多滿就蓋多滿。

 

因此,容積率與建蔽率就會影響您未來買的都更中古屋,其改建成新屋後所能分配到的坪數。

 

⏩容積率與建蔽率TIPS:

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

容積率與建蔽率簡單來說,就是一塊土地上有400百個1乘1公分的格子,如果政府允許你放300個1乘1公分的方塊在這塊土地上,但這塊土地規定只能使用50個格子,其他的只能往上疊。這裡提到的300就是容積率,50則是建蔽率,這正是新北市住宅區的規定。換言之,建蔽率會影響土地使用的面積,而容積率則會影響興建樓層的高度。

 

|危老容積時程獎勵能合建嗎?


▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

 

你可能會說,現在政府不是讓民眾可以利用「危老條例」來改建,容積獎勵與時程獎勵,最高可以到1.4倍嗎?如果原本土地有300%的容積率,可以建造出420%(300% x 1.4)的容積率;如果選擇找建商「合建分屋」,起碼要拿回71.4%的室內面積。

 

⏩容積率換算TIPS:

但還要面對每一戶的「土地持份」問題,畢竟一棟老公寓,若一層2戶,5層樓就有8戶。假設以上述新北市住宅區的容積建蔽率規定,這棟老公寓佔地110坪,建蔽率50%,所以每層樓板面積為55坪(110 x 50%),5層樓共有275坪總樓板面積(55 x 5)。因此,容積率換算如下:

 

275 / 110 x100% = 250%

 

再扣除樓梯公設約5%:250% x 0.95 ≒237%

 

改建前,如果沒有容積獎勵,約可蓋:

110 x 237% x 1.6 (都更公設轉換率) ≒ 417坪

 

⏩有容積獎勵換算TIPS:

 

如果都更改建後有容積獎勵,以新北市住宅區的規定來看,並以最高1.4倍來計算,約可蓋:

 

都更改建後:300% x 1.4 = 420%

都更改建後約可蓋:110 x 420% x 1.6(都更公設轉換率) ≒ 739坪

 

然而,這棟老公寓至少要拿會多少比例的坪數,才會與重建前的坪數相等?

 

答案是:237% / 420% = 56.4%

 

所以,這8戶人家,至少要拿回416坪,平均每戶要擁有約52坪才夠。但問題是,找建商「合建分屋」,就是找建商出資改建有成本問題,分回給建商的坪數,要能賣出因應林林總總的建造、人力成本,還要支付重建期間各個屋主在外租房的費用,更何況建商不是慈善事業,合建也會講求利潤空間。由此可知,每一戶能夠分配到的坪數比例肯定會與56.4%有落差。

 

坪數縮水不打緊,最重要的是,拿回多少坪數才划算?下一篇將會告訴大家如何找到合適的都更屋。

 

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