省下幾十萬費用!低預算裝修 哪些不該拆?

   日期:2021-07-09     瀏覽:74    
核心提示:執行低預算改造房子,有二個非常重要的原則:不動格局、善用軟裝佈置,也就是採用「輕裝修」工法 。

執行低預算改造房子,有二個非常重要的原則:不動格局、善用軟裝佈置,也就是採用「輕裝修」工法 。
 

共居公寓的內涵是「人在這個空間裡的關係」,包括人與人之間的關係、也包括人與空間的關係,所以讓租客心甘情願付高租金買單的理由是「生活感」,不是空洞的家具拼湊,也不是需要高級如豪宅的裝潢。而生活感由兩種設計意涵組成,「使用邏輯的設計」以及通俗認知的「室內裝修設計」,兩者相輔相成。
 

接下來談室內裝修的設計。
 

「老公寓翻修是動輒百萬的事,怎麼可能30萬就做得到?」這是我最常聽到的質疑。的確在傳統印象中,如果找設計或裝修公司來翻修房子,報價都是動不動百萬起跳,大部分的設計公司,也不願意承接100萬元以下的小案子,而在百萬的預算當中,約有三成的費用是用來付給設計與監工的「勞務費」。所以想要用三分之一的預算就做到100萬的視覺效果,要有「親力親為」的心理準備,才能省下委託他人執行的人力成本。而對於裝修知識掌握越多、對於建材及工法越了解,就越能知道如何善用低成本的替代材質來創造相同的視覺效果,並且合理安排工種施工順序,節省時間又不會重複工浪費錢,知識的落差就是財富的落差,掌握越多裝修知識,越能控制成本,也就創造了越多的價差。
 

當然,對於一個完全沒有經過室內設計訓練的素人,忽然要自己設計房子,難免覺得無所適從,室內設計本身有一定的專業性,也需要經驗的積累,不過還是有方法可以讓裝修變得簡單,只要願意花時間和耐性,即使完全不懂設計,也可以完成!
 

我們執行低預算改造房子,有二個非常重要的原則:不動格局、善用軟裝佈置,也就是採用「輕裝修」工法:
 

不動格局

在「老房挑出黃金屋」篇已經教會大家物件篩選的標準,所以你應該知道,我們的共居公寓使用的是「家庭式公寓」的格局,它之所以適合,就是因為他本身的格局符合共居族群對「家」的想像,既然公寓本身的格局就已經滿足家的想像,我們又為什麼需要大動干戈地再去變更它的結構與格局呢?要盡可能地保留原始樣貌才是。
 

況且,不只是「增建」需要錢,「拆除」也是需要錢的,已經建好的隔間牆,如果要拆除再重建,勢必會造成費用的大幅提升,還會面臨結構安全和裝修法規的問題,所以輕裝修的第一個原則,就是「不要去改變格局」,也不要更動浴廁及廚房的位置,掌握這個原則,就能先省下幾十萬的費用。
 

如果「不動格局」,5層樓以下的集合式公寓是不需要申請「室內裝修許可」的,除非你要「新增廁所或浴室」、或是「新增兩間以上的居室」,這兩條其實是針對老公寓被拿來改套房的「隔套條款」,只有產權為同一人或透天厝的不用管隔套條款。
 

6層樓以上的集合式公寓就一定要申請室內裝修許可,也就是說如果要拿電梯大樓、華廈來做,不管你在幾樓,只要有符合裝修定義的行為,例如增加房間,哪怕只有增加一間,都必須申請室內裝修許可,會增加至少6 萬的費用,如果有管委會就更麻煩了,還會被要求按日支付清潔費、裝潢保證金、梯廳需要鋪設保護措施等等,整體的裝修成本會比5樓以下公寓多出10萬,記得要將這些成本也評估進去。不過裝修許可只有在雙北市實施的比較嚴格,其他地區多半是等檢舉再補申請就可以了,台北市是被檢舉就會開罰,罰鍰是6萬~30萬,新北市寬鬆一點,第一次會稍微通融。
 

如果要新增隔間,請使用「輕隔間」,也不要考慮使用水泥磚牆,因為凡是涉及水泥,不但工期會拉很長,現場環境也會泥濘髒亂。輕隔間有兩種作法,一是請木工用木材角料來搭骨架,二是請專門的輕隔間廠商用C 型鋼來搭骨架,不論何種都可以在中間放置隔音棉,兩側再用矽酸鈣板或石膏板封板。輕隔間工法安靜快速,不到一天就能做完,未來如果要拆除也簡單方便,至於大家擔心的「隔音問題」,其實是一種迷思,你知道KTV 都是用輕隔間嗎?難道KTV不在乎隔音嗎?隔音效果的關鍵是「板材」還有「裡面塞的東西」,我們在出租房使用單層9mm矽酸鈣板(兩側各一層),中間塞24K玻璃棉或60K岩棉,沒有被租客抱怨過隔音問題。而以上建材也都具有防火、隔音、耐熱的效果,現在新建住宅大樓的隔間牆幾乎都已改用輕隔間取代磚牆了,不要再有「水泥隔間」比較好的迷思。
 

而軟裝佈置的油漆、壁紙、窗簾、貼地板、木地板、放家具、換燈具等,本來就「不屬於裝修行為」,就更不需要申請裝修許可了。


 

哪些你不該拆

凡遇「水泥磚牆」你不應該拆。如果你不懂結構技術,水泥磚牆的拆除就應該要經過結構技師的確認,有些師傅大主大意地跟你說:「可以拆啦!免驚!」我想這種風險你是承擔不起的;水泥牆拆除要動用重器械工具,拆除的過程會讓整棟樓的鄰居以為鬧地震,可怕的噪音一定會驚動鄰居來敲門「關心」,就算是公寓不用申請裝修許可,鄰居也一定會是你最強大的施工阻力。如果是木板隔間、輕鋼架隔間,不涉及結構上的承重問題,拆除也相對容易,不靠電動器械就能手動完成,也不會有震動的噪音,才是可以考慮拆除的。
 

凡遇「水路經過」你也不該拆。浴室、廚房這些有水管經過的地方,不要輕易拆牆拆地板,因為遇水就要做防水,又常常是貼磁磚,拆牆就要拆磁磚,拆完你還要重新貼,水路配管也很貴,如果是為了換水管,用「明管」的方式會簡單很多,不需要挖了又補。有時候我們被迫需要拆浴缸,老公寓很容易出現老舊破損或單純只是顏色很恐怖的浴缸,拆除要很小心不能破壞到防水層,不然真的是「會花」(閩南語熄火,前功盡棄之意),弄不好樓下還會上來大罵:「你漏水到我家了!」
 

老公寓真的沒事不要亂拆東西,除非你今天是買來自住要花大錢砍掉重練。有些學員覺得輕鋼架天花板、架高地板、牆壁封板很礙眼,愉快地全部拆光光,然後發現天花板的角落怎麼發霉這麼厲害,牆壁怎麼濕濕的,要死了原來是為了要遮蔽滲水問題才這麼做的,現在歹誌大條了,要花更多錢來做防水,或是重新封回去。
 

有一位同學就這麼做了,他不只拆天花板、拆木板隔間、拆牆壁,還拆光所有的木作櫃體,拆完整間房子原形畢露,不但到處發霉滲水,連牆壁和地板磁磚都「澎供」得歪七扭八,原先預算只有30萬,現在沒有個6、70萬是無法修復了,還好他懂知難而退,果斷止損出場,最壞就是損失兩個月押金。

 

【文 / 摘自Tody陶迪著《不買房當房東:輕資產包租,建立可愛的第二收入,年投報率40%!》,時報出版提供;本文已獲得工商時報授權轉載】

 


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