如何推出一個全新的建案？2 個關鍵決定銷售熱度_市場調查_開發階段_營造工程_施工百科_百科

文 / 918建材庫

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

要讓一塊土地從一片荒蕪、雜草橫生的狀態晉升成整齊規劃的有價值土地，仰賴的就是建設公司的眼光以及專業的建築設計了，無論是政府市地重劃、地主們決定出售、或是經由土地仲介牽線的土地，只要規劃得當，都能蛻變為符合市場價值的住宅、辦公大樓或商場，然而這些都需要各領域的專業人士一同評估，光是搜查適合的土地、談判協議、規畫建築等籌備工作就需要花上數年，當中的影響因素非常的多，因此很多建案都是在這個時期就慘遭腰斬，那麼通常建設公司都是如何開發一個新建案呢？

｜市場調查、確定建築用地

在建築這個行業中，土地可說是一切的起源，動線流暢的單元平面圖、單價高昂的大理石石材、簡約風格的建築外觀……沒有土地一切免談！通常建商取得土地的對象有 2 種：政府、私人。

前者如「台北大學特定區」，政府機關因應都市計畫的政策，徵收已劃定範圍內的所有土地，目地在於加強區內的公共設施、重劃區內用地、拓寬道路，確定每塊土地都適合蓋建築物，再開放建設公司購買，形成新的住宅區或商業區。後者則是建設公司自行與地主洽談，但有時候因為基地太小，就需要再向四周的地主買地，或是同一塊土地的地主不只一位，開發人員就需要花上很多時間在協商的階段。

▲一些較早開發的區域如新北永和、台北中正，雖然位於房市精華地段卻因為基地過小難以推動大型建案。(照片來源 / 付費圖庫)

選擇欲開發的土地也是一門學問，建設公司會請土地開發部門進行土地投資評估，並與建設公司的決策人員謹慎決議，確定用地之後，便開始著手進行土地的買賣與過戶，雖然土地評估的項目非常多，但我們還是可以把這些項目分成 3 個面向，根據這些，開發部門便可以與土地的所有人協商土地售價：

01 市場經濟：

附近中古屋、預售屋、新成屋的售價與漲跌情形、近期國內外的經濟情形、市場對建築新技術的接受程度、目前較大眾的建築風格與類型等。

02 所在區域：

相關政策(都市更新、市地重劃等)、人口組成、生活機能(交通、綠地、商圈、學校、醫療等)、嫌惡設施(高壓電塔、高架道路等)、房屋買賣成交率等。

03 土地本身：

建蔽率、容積率、用地分類(住宅用、商用等)、地質組成(斷層帶、土壤液化區等)、是否蓋有中輟樓等。

以新北地區來說，「新店央北」、「三重仁義」、「蘆洲南港子」、「江翠北側」、「龜山A7」這些區段是目前許多建設公司的開發首選，為什麼呢？因為這些土地的所在區域非常好，不只捷運線加持、交通方便，加上市地重劃的政策，政府在當地加強了許多公共設施，高度提升這些土地的價值。

▲捷運成為帶動區域發展的重要元素，也是許多建商投資土地時參考的依據。(照片來源 / 付費圖庫)

｜建築規劃

有了土地之後，接下來就可以初步規畫建築物本身，那麼應該選擇集合式？還是獨立型建築呢？主要會根據附近居民的生活習慣與建地大小決定，若是在寸土寸金的雙北地區，建設公司通常會傾向於集合式大廈、華廈或公寓，近年來隨著建築工法的躍進、房價的提升，幾乎所有的新建案都是設計成大樓的樣式，不同之處在於戶數多寡以及用途規劃(住宅用、商業用)，戶數多的社區公共設施齊全，但人多口雜，較容易有住戶糾紛的情況；戶數少的社區住戶雖然組成單純，不過每戶需要負擔的管理費用較多。

早期中南部的房地產市場較多別墅型建案，當中有不同的設計樣式，例如獨棟式、雙併式、連棟式、臨路型、社區型，通常臨路型別墅的土地持有量會高達 100%，是許多不想負擔公設費用的客戶首選，但有些客戶不僅僅想要擁有寬敞的私人空間，也想要享受社區規模的管理服務，因此便有社區型別墅的設計出現，當然這類的客戶也需要繳納管理費用，不過近年來越來越多的大樓型新建案出現在中南部的房地產市場，不只吸引住慣大樓建築的外地客戶購買，也使得當地居民的消費習慣逐漸改變。

▲社區型別墅綜合透天厝與社區大廈的優點，是近期較受歡迎的別墅型式。

在開發階段，建設公司就會請合作的建築師設計多款建築草圖，並提供建材、工程等估價單，讓所有決策人員討論，這些草圖包括：

01 土地的容積檢討

包含土地本身的基地面積、使用分區、建蔽率、容積率、容積移轉、開放空間獎勵、容積獎勵、樓層規劃分析、總售坪。

02 容積移轉金計算

03 平面設計圖說

包括標準層平面圖、地下室車位配置平面圖、壹樓景觀平面圖、單元平面圖、家配圖說。

04 立面設計說明

包括建築立面圖(外觀、夜間燈光、公設景觀)、相關實景照片。

最後再由建設公司的工務部門用建築師提供的估價單衡量工程花費、再來決定是否需要修改建材設備表單，總結來說，建設公司必須嚴謹預估整個新建案的總成本與利潤，才能決定是否開發。

▲建築設計師規劃時需要平衡創作理念與施工可能性。(照片來源 / 付費圖庫)

決定建案銷售熱度的最大關鍵是土地，其次是建築本身，在開發過程中的每一個流程都需要非常謹慎、長遠的規劃，唯有在這時確認整體建案的類型是高收入客群或小資族客群？集合式或獨棟式？價格取向或價值取向？之後的工程才能有明確的準則，如果決定投入開發的話，便可以開始與配合的建築師簽訂合約、設計圖說、協議其他負責事項，接下來，就會有一系列的案前準備作業：包括檢討圖面規劃、建材設備規劃、建照申請與整地作業、工程發包與客戶設計變更。