新成屋的「過戶流程」攻略!

   日期:2020-04-23     瀏覽:14    
核心提示:一個新建案在完工、取得使用執照之後,緊接而來的就是與客戶接洽銷售,除了先前購買預售屋的客戶需要開始準備交屋、也會有想看新成屋的客群出現,無論如何,在產權正式移轉之前,都會有一道涉及法律的相關作業,我們俗稱「代書作業」。

 

作者:918建材庫

 

一個新建案在完工、取得使用執照之後,緊接而來的就是與客戶接洽銷售,除了先前購買預售屋的客戶需要開始準備交屋、也會有想看新成屋的客群出現,無論如何,在產權正式移轉之前,都會有一道涉及法律的相關作業,我們俗稱「代書作業」,其實就是房屋的過戶流程,因為會涉及增值稅、契稅、印花稅等細則,建設公司都會請專業的代書整理雙方的印鑑資料、建物權狀正本、土地權狀正本、證件辦理過戶。

 

政府將這些代書更名為地政士,規定要考取執照,而且必須 4 年換發一次新照,才能正常執業,雖然大部分都會透過熟人介紹,但為了避免吃上官司,建議還是要找合格的地政士,可以到內政部不動產資訊平台   >   開業地政士輸入地政士的資料查證。

 

 

# 購買新成屋的步驟

 

步驟1 建設公司自售、或是委託給代銷公司、房仲業銷售

 

步驟2 確認房屋買賣的總價

 

步驟3 協定拆款的金額與支付時間,包含簽約金、備證款、完稅款、交屋款等

 

步驟4 需要貸款的客戶向銀行確認貸款的額度

 

步驟5 過戶作業,包括簽約、用印、完稅、貸款對保、產權移轉與代償塗銷

 

步驟6 交屋,包含驗收、修繕、確認所有已收取的款項等

 

按照「是否貸款」的標準,可以把所有購屋的客戶分為 2 個客群,兩者的購屋流程不會有什麼差異,只是有向銀行申請貸款的客戶會需要更多的時間等待銀行審核,大概需要 1.5 個月,而不貸款的客戶只需1個月左右就可以完成整個購屋流程。

 

因為每個住戶的交屋進度都不同,所以建設公司會整理一筆「過戶流程表」資料,方便追蹤每一戶的拆款支付情況,也方便報稅,最好能夠用書面與電子檔來雙重備份。

 

 

# 過戶流程1.簽約

 

建設公司在編撰「房屋買賣合約書」的時候,一定要隨時注意內政部公告的房屋買賣應記載事項以及不應記載內容(例如:「廣告僅供參考」),因為這些規定幾乎每年都會更改,再加上各地的地政局會「隨機抽查」負責地區所有的建案買賣合約書,要是發現違反規定且未在期限內改善,就會面臨連續罰鍰。

 

當銷售成交,銷售人員就會與客戶約定正式的簽約日,接著,地政士就可以開始與建設公司確認房屋的產權細節,另外,建設公司可以先提供客戶「房屋買賣合約書」,因為法律規定買方有至少 5 日的契約審閱期!且客戶有權利不付費就可以審閱,雖然有些建設公司會先跟客戶收訂金,但如果客戶不願意支付,也是可以宣稱契約無效!只要雙方都還沒正式簽約,交易隨時都可能變卦,所以建設公司也要注意這點,合約內容的項目都要細心核對,以免客戶在審閱期反悔,錯失成交的機會。

 

到了正式簽約日當天,建設公司會派財務部或客服部代表與客戶核對先前協議的交易總額、拆款金額,並且以書面的方式紀錄在「房屋買賣合約書」上,確認客戶同意合約書的所有內容後,雙方就可以簽名、蓋章,完成簽約。

 

 

# 過戶流程 2.用印

 

如果是成屋買賣,簽約後大概 3-5 天,地政士會請建設公司、客戶準備好印鑑與相關資料、約好地點,協助雙方填寫所有權移轉契約書、增值稅申報書、契稅申報書、登記申請書等資料,預售屋的話則是在建案完工、取得使用執照之後。更多的情況是建設公司直接幫客戶代刻專門過戶用的印章,可以提升雙方的便利性,地政士整理所有簽章完成的申請單、相關文件到政府負責單位跑報稅、過戶的流程,平均需要 15 天的工作時間,這個階段的工作統稱「用印」。

 

在「用印」之前,有些客戶會請第三方(通常是銀行),暫時託管交易的文件與剩餘款項,等到正式交屋時才交給建設公司,稱作「不動產買賣價金信託履約保證」,簡稱「履保」,這些第三方單位通常會要求雙方配合他們認證的地政士,才會進行擔保,只要是預售屋買賣,客戶幾乎都會要求履保。

 

小知識:前面提到的「房屋買賣合約書」,屬於不需要向主管機關登記的書面契約,所以可以不貼印花稅票,通常被稱為「私契」「公契」則是統稱所有需要張貼印花稅票、且需要向主管機關辦理登記的書面契約,像是「所有權移轉契約書」。

 

 

# 過戶流程3.完稅

 

當地政士跑完報稅與過戶的流程,稅單也核發下來之後,就會通知建設公司、客戶繳納所有的稅單,通常需要1週的時間。

 

 

# 過戶流程4.貸款對保

 

需要貸款的客戶也會在「用印」的同時向銀行提出申請,大部分的客戶會自己整理資料、送件,不過有的會直接請地政士幫忙,因為銀行審查資料的時間需要 2-3 週,所以建設公司也會建議客戶在這個時候就先著手進行,審查的內容包含客戶的財產多寡、信用紀錄、公司規模、平均收入、買賣的房屋狀況、地段、建商的名聲等,通過之後,才可以在「完稅」後辦理銀行對保,順利貸款。

 

也有很多客戶會在簽約之前就先去銀行辦理審查,再依照自己可貸的金額來選擇房屋物件,通常可貸款的金額、利息也是依照上面的條件來決定,很多客戶會採用政府推廣的房屋貸款方案,像是「首次購屋優惠貸款」、「軍公教人員房屋貸款」、「青年安心成家購屋優惠貸款專案」,不過每一家銀行提供的利率都不同,所以建設公司也必須紀錄客戶辦理貸款的銀行資料、並定期追蹤

 

 

# 過戶流程5.產權移轉與代償塗銷

 

確定所有稅單都支付後,建設公司就會跟客戶收取完稅款,緊接著,地政士會備妥建設公司代表和客戶的證件、印鑑章、房屋權狀,完稅證明等到所屬單位的地政事務所辦理過戶、辦理抵押權塗銷登記

 

通常需要3-5天,地政士就可以前往地政事務所領取新的權狀,過戶流程便正式結束,而地政士也會通知貸款銀行並提供產權過戶證明,銀行接獲通知便會聯絡買方,經過買方的同意後,就會開始撥款給建設公司。

 

 

接下來,建設公司就可以進入交屋階段,這個階段除了需要驗收房屋,還有什麼是建設公司要做的呢?這篇:新成屋的交屋階段,建設公司一定要做的 4 件事告訴你更多交屋的大小事。

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
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