新成屋的交屋階段,建設公司一定要做的 4 件事

   日期:2020-04-23     瀏覽:15    
核心提示:當地政士跑完新成屋買賣的過戶作業,產權就會正式移轉給購買的客戶,不過,在客戶安排裝潢、正式入住之前,建設公司還有最後一個階段的工作必須執行,就是「交屋階段」。

 

作者:918建材庫

 

當地政士跑完新成屋買賣的過戶作業,產權就會正式移轉給購買的客戶,不過,在客戶安排裝潢、正式入住之前,建設公司還有最後一個階段的工作必須執行,就是「交屋階段」, 建設公司需要與客戶驗收房屋的狀況,等客戶簽章「驗屋完成無誤」、確認所有收款,整個房屋買賣才算結束。

 

不僅如此,各個負責的部門也必須彙整、檢討這次整體建案的情況,才能精益求精、密益加密,同時也會成立專門小組,將交屋所需的文件、鑰匙、電器使用說明書、交屋手冊,製作成交屋資料夾,有些更精緻的做法還會整理成交屋包、交屋盒,樣式也都會特別設計,希望能給客戶最好的體驗,接著交屋團隊就可以寄發通知單,並根據每戶的狀況安排交屋的時程

 

小知識:交屋資料夾包括土地及建物所有權狀正本、土地及建物移轉契約書、保固書正本、契稅單、印花稅單、本票發票正本、代刻印章、代辦費規費明細、社區入住服務說明書、房門鑰匙、新成屋配備電器的說明書或保證書(像是瓦斯爐、排油煙機、大門電子鎖、空調系統、暖風機、抽風機、全自動型馬桶)。 

 

 

以下整理了任何一間建設公司在這個階段都必須做到的 4 件事情: 

 

1.驗屋時絕不馬虎,讓客戶對建設公司保持信任。

首先,工務部會帶著工班到現場開始自主檢查,發現房屋有需要修繕的地方便立刻修正,並全戶清潔,先行檢查而不是等到客戶驗收出缺失的時候,才花時間請工班修繕,就可以避免交屋的時間拖太久,工務部門亦會提供客戶設備點交清單驗屋單

 

➤設備點交清單會詳細列出新成屋配備的所有室內建材、驗收日期、負責單位與客戶的簽明欄位

 

➤驗屋單則是會記錄驗收日期、項目、缺失內容(不符合法規或雙方簽訂的買賣合約書內容)、負責單位與客戶的簽明欄位

 

一般來說會分 2 次驗收:首驗結束後,建設公司會馬上請工班改善缺失的項目,通常1週左右的時間會再與客戶約定複驗日期,如果客戶對複驗的結果滿意,就會在驗收完成單上「簽章」證明,之後就可以開始裝潢或是直接入住,整個驗收的過程大概需要 2-3 週,除此之外,建設公司會在驗收完成之後,跟客戶收取一筆「驗屋保留款」,依照內政部規定,驗屋保留款為房屋總價的 5%。

 

 

2.帳目出錯就慘了,把跟客戶收過的款項整理清楚吧!

 

新成屋的「過戶流程」攻略!中我們提到,建設公司會跟客戶收取拆款的金額,包含簽約金、完稅款、交屋款、驗屋保留款、備證款等,除了財務部需要備存客戶曾經繳納的明細資料以外,建設公司也必須在辦理交屋時向客戶收取「應繳納款項明細」,並製作明細表單,方便統計客戶的收款情況。

 

所有住戶都驗收完成後,建設公司就會與各營造承包商結算在建工程的費用、支付工程的尾款,並在管委會進行公設點交後支付廠商保留款、辦理工程的保固手續與核對保固款的金額,但這些工作的時程還是會根據建設公司與每間承包廠商簽訂的合約內容不同而有所相異,若是大型工程,因為承包工程的廠商數量太多,就必須與廠商核對清楚付款的時間與日期。

 

3. 一定要召開第一次的區權大會,而且還要協助住戶成立「管委會」並進行公設點交。

 

根據內政部營建署公布的《公寓大廈管理條例》,建設公司必須通知新建案的區分所有權人,舉辦並主持第1次區分所有權大會,否則會面臨 3000 - 15000 的連續罰鍰,有些建設公司還會聘請物流管理公司,協助籌備會議,大會當天除了協助住戶成立管理委員會、還需要社區住戶們一起訂定社區的管理條約以及協調管理費的多寡。

 

當社區管理委員會成立之後,建設公司就可以與之進行公設點交,完成點交之後,相關政府單位才會將當初建設公司存入的公共基金撥款給社區,想要知道更詳細的區權會資訊,都可以參考之前的文章:

 

➤想知道建設公司都怎麼籌備區權大會嗎?點這裡

➤想了解社區管委會的選舉方式嗎?點這裡

➤想知道建設公司提供的公共基金有多少嗎?點這裡

 

4. 請相關部門針對這次建案的所有情形整理出一份「結案報告」。

 

因為每一個新建案的建築設計、銷售情形、主要客群、建材規模等都不同,因此在整個建案的最後階段時,相關負責部門必須彙整各種工程的營建情形、總結當期申報的營所稅與整體財務支出狀況等,建設公司需要做的就是統合所有歷年來的建案報告,才能提升優勢、改善不足,未來才能夠提出更優質的建案計畫。

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
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