為什麼要召開區權會？ 2 件事帶你了解「第1次區分所有權人大會」準備過程_區權會_營造工程_施工百科_百科

文 / 918建材庫

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

交屋作業終於結束後，建商必須規劃「首屆區分所有權會議」，也就是俗稱的「住戶大會」，但不是所有住戶都可以參加，此次大會非常正式且重要，因為建商有義務協助區權人成立「管理委員會」，否則會面臨 3000 - 15000 的連續罰鍰！而且，當天區權人決策的內容會影響日後的社區運作，這就是為什麼有的社區委員辦事力高，住戶關係和諧；有的社區卻經常發生糾紛、收不到管理費等問題，造成公設損壞、環境髒亂，社區的管理制度差是會直接影響房價的！

交屋之前，建築的區權人只有建商，經過交屋的產權移轉，買家才能夠成為建築的區權人之一，經過計算，建商必須賣出 7/12 的戶數，總坪數也必須達到 2/3 ，就必須依照《公寓大廈管理條例》規定，舉辦「第1次區分所有權會議」，聚集社區的區分所有權人，並用投票的方式選出管理委員，管委會必須每年舉行至少1次的區權會，否則違法。

最終目的是將整個大樓的管理權利移交給社區管委會，讓他們主辦之後的區權會議、進行公設點交(點這裡，看更多)、討論社區的公共事務，值得一提的是，建商通常會委託物業管理公司來舉辦「第1次區權會」，不僅熟悉法規、又有各式各樣的社區經營經驗，像是大廈型的社區需要電梯保養、別墅型的保全系統必須特別加強等。

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

⏩TIPS：

物業管理公司就是負責管理與維護建築物的單位，是現代常見的社區管理形式，像是保全、園藝、清潔、修繕、接待、物流簽收、開課程與辦活動來聯繫住戶感情、通知住戶開會等，都是物業管理公司的業務範疇。

# 誰可以參加「第一次區權會」？

雖然區權會常被稱為住戶大會，但並不是所有住戶就都有參加的資格，這點必須注意！必須是區權人才能參加，若是真的情非得已無法出席，可以由配偶、有行為能力的直系血親、承租人或同社區的其他區權人代替參加大會，但前提是經過區權人同意，而且要事先簽訂「委託出席書」，才能有參與投票的權利。

⏩TIPS：

如果是區權人是建商的話，雖然可以出席大會，但投票權利只有未賣出戶數的 1/5，並不是未賣出的每一戶都有投票資格喔！

區權會需要 2/3 的社區區權人出席才能進行，最常遇到無法開成的原因是人數不足，只好一拖再拖，沒有管委會就沒辦法公設點交、收管理費來請保全，甚至有的大廈住戶已經入住一年，還要自己下樓追垃圾車……

為了防止這樣的離譜情況，很多建商會祭出「參加送禮券、送家電、現場摸彩」等方案，就是希望能吸引足夠人數參加。除了區權人，建商也必須派代表參加，因為「第1次區權會」等於一對多的直接面談，而且開會紀錄都會在兩週後寄出、由市政府代為保存，未來有糾紛的話也能有所依據，會議主席由建商代表擔任，那如果有請物業管理公司的話，則是由物業管理顧問擔任司儀，另外還有會場工作人員。

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

｜開會前要準備什麼呢？

首先，建設公司提供區權人的基本名單、已經送審政府的社區規約給物業管理公司，訂定「第1次區權會」的開會時間，然後在約定日期的前 2 個月成立籌備小組，大部分都會召開 1- 2 次的籌備會議：

01 第 1 次會議

社區規約的修正，注意！必須合乎最初建案的送審資料。
確認社區管理委員的選任方法，像是討論區權人的配偶、血親是否可以參選。
擬定當天會議的討論內容，管理費收取是必備。
分配籌備工作，建商與物管理公司各自負責。

雙方討論完後，便開始通知所有區權人開會的時間，前面提到的「委託出席書」也是在這個時候收齊，另外，區權人有權利提出會議討論內容的提案單，主辦單位必須收集這些提案，並在第 2 次的籌備會議中提出來討論。建商會提出財務預算，與物業公司合作編撰合理的財務預算表，拿來做為管理費收取的標準。

02 第 2 次會議