終於到了「第1次區分所有權人大會」當天!帶你看成立管委會的大小事

   日期:2020-04-08     瀏覽:31    
核心提示:究竟大會當天要做什麼呢?最重要的就是選出社區管理委員會,由建築公司和物業管理公司合作,讓管理委員會能夠自理社區的公共事務,成為社區與建商的溝通橋樑,並且要跟建設公司完成「公設點交」,才能使用健身房、游泳池等設施。

 

作者:918建材庫

 

在上篇為什麼要召開區權會? 2 件事帶你了解「第一次區分所有權人大會」準備過程的內容中,我們介紹了會前的籌備與流程,接下來,究竟大會當天要做什麼呢?最重要的就是選出社區管理委員會,由建築公司和物業管理公司合作,讓管理委員會能夠自理社區的公共事務,成為社區與建商的溝通橋樑,並且要跟建設公司完成「公設點交」,才能使用健身房、游泳池等設施。

 

會議當天,建商會準備房屋交易時簽訂的社區規約、會議手冊、區權人簽名冊,區權人依通知時間抵達開會地點,簽名、入座,有些建商還會附贈禮券、餐盒,等簽到人數大於整體區權人以及戶數的 2/3 時,會議就可以開始了,若非區權人本人到場,記得攜帶當初寄給建設公司的「委託出席書」,否則無法參與投票喔!

 

# 誰來當管理委員?投票有什麼規定嗎?

 

管理委員會就是區權人的代表團,負責管理社區的公共事務,包括訂定社區管理辦法協調住戶間的糾紛管理公共基金的運用社區與建商的溝通橋樑監督物業管理公司公設與財務點交

 

假設有住戶遲遲不交管理費,管委可以口頭勸導,如果真的無效,就可以寄出存證信函,準備走法律途徑,若是有聘請物業管理公司,收取管理費用的工作就會交由他們執行。但因為管理委員通常都沒有酬勞,而且又需要做許多吃力不討好的事,遇到不配合的住戶可能會產生衝突、嚴重的或許還可能吃上官司,所以願意主動擔任的區權人越來越少,但無論如何,必須組成至少 3 人制的管委會,包括主、監、財職位:

 

➤主任委員
➤監察委員
➤財務委員

 

上面 3 個職位至少各一位,此外,當天必須選出候補委員 2 名,以免主、監、財委員被取消資格時,無人擔任,委員人數通常會根據社區的規模決定,平均 10-25 戶會有  個管理委員。

 

除了區權人有資格擔任以外,有些社區開放區權人的配偶或直系血親擔任,都是依照各個社區規約的內容來決定,為了避免不相關人士參與,必須討論清楚。選舉管理委員的時候,必須有 2/3 的社區區權人出席,而且有 3/4 同意,才能選出管理委員,而主、監、財委員,由所有管理委員互選,採多數決。選上後任期1,不過也可能因為沒有交管理費、誠信問題、犯法等原因被取消委員資格,這個時候就需要上面提到的「候補管理委員」頂替,管委可以連選連任,但最多只能 2 屆,即便是不同的職位也不可以超過 2 年!

 

# 選好管委了,會議就結束了嗎?

 

管委成立後,建設公司正式將社區管理權利移交給管理委員會,並且提供建築的使用執照、竣工圖、平面設計圖等資料,接下來,管委會必須代表區權人,向建設公司確認「公設點交」「移交公共基金」,除此之外,管委會也會集合住戶,討論社區大小事。

 

因為公設點交需要管委會嚴格審查,通常會另聘機電公司,像是「國霖電機」「太古華電」等,針對機電設備驗收,但這些第三方驗收單位不具有法律效用,如果遇到點交遲遲無法完成的情況,就會請鄉公所、區公所等政府單位來進行有法律效力的檢驗。

 

延伸閱讀:建商小心!最容易吃上官司的「公設點交」與「公共基金」Q&A

 

成立管委會後可以點交公共基金,因為建商會提供基金證明,只是不會實際收到款項,公設點交之後才能移交公共基金,因為政府必須收到公設點交的證明,才會將建商在建案申請時匯入的公共基金撥款給社區管委會。「第1次區權會」選完管委會後,通常會立刻召開「第1次管理委員會」,先選出主、監、財委員的分配,接著就會開始討論財務點交公共事務,只要是重大事項,管委會都必須比照區權會開會標準:當天必須有 2/3 的社區區權人出席、3/4 同意,像是訂定管理費、補充社區規約等。

 

 

# 總是很難達到共識,什麼議題讓會議又長又冗?

 

有些大型社區高達百戶,人多意見自然就多,有時候甚至連走廊擺放鞋櫃、回收物擺放地的零碎瑣事都沒辦法在會議中取得共識,因此選完管理委員會,由委員主持開始討論社區的公共事務時,如何有效率地選擇對大家都好的方案,是每個社區區民都必須思考的事。

 

➤管理費:

普遍來說,跟管理費相關的議題最常遇到爭議,根據財務預算表訂定的費用清單、已預先收到的管理費用總額來分配管理費,通常包括聘用保全、請總幹事、電梯保養、消防定期安檢、外牆洗刷、水塔清洗、委託大樓清潔公司等。

 

但有些住戶抱持著「使用者付費」的態度來決定交不交管理費,一樓住戶不願意交電梯保養費用,社區收到的管理費很可能只能打平支出,無法存成一筆社區的存款,甚至是造成整體收費不足,請不起總幹事、保全,影響社區的安全。但其實沒有人能夠保證哪項公設是自己居住期間「絕對」用不到,住在一樓的住戶也可能需要搭電梯去頂樓曬棉被、使用高層樓的健身房、游泳池、花園。

 

⏩小知識:除了建商撥款的公共基金,住戶每個月繳的管理費也有部分會留存起來,通常遇到臨時修繕就可以使用,建商預先提撥的公共基金除非重大事件,不太可能使用。

 

另外管理費的起算日也很常遇到爭議,有的住戶在管委會成立前就交、有的成立後才收,收費時間沒有一致,或是收取的費用不同,都會造成住戶糾紛、管委會財務狀況混亂所以必須在銷售時就向買家說明起算日的時間,以及預收的費用多寡,大部分的建設公司會在交屋時預收 6 個月的管理費,總之無論如何都必須向買方說明清楚,可以依照過戶日的時間開始起算,或是成立管委會後1-2 個月再統一收。

 

如果是成立管委後再統一收,有些建設公司會根據「使用比例」來向住戶收取預繳管理費用完管委會成立後1-2個月期間的管理費用,但為了方便作業,大部分建設公司會直接吸收這段時間的費用。 

 

 

➤管理條約:

除了建築公司提供的社區規約,管委會也必須討論更詳細周全的規定,像是公設使用規定、寵物飼養、施工裝潢、公私領域劃分、抽菸場地規範、垃圾場的相關規定等,但一樣米養百樣人,一個屋簷下的家人生活習慣就會不同,更何況是非親非故的鄰居。

 

有些住戶習慣在家抽菸,但遇到建築本身的設計是管線相通時,可能影響附近鄰居的生活品質,如果管委貼出公告禁止吸菸,也容易引起不滿。或是在中庭遛狗時需要牽繩在自家唱KTV不可以超過規定音量等,還是有很多住戶不願意配合,甚至是住戶大門可否貼春聯、海報、擺放傘架、鞋櫃等,這些有關「個人習慣」的規定都很難在短時間達到共識。

 

 

一個社區的房價除了因為 地點、設施、建材設計,管理規格也是漲幅因素,因此愈來愈多的社區會請物業管理公司,用專業的體系來協助管委會管理社區,但無論如何,每一個區權人在參與區權大會時,都必須謹慎決策,掌握自己的權利,因為每一次的開會結果都會決定日後房產轉讓的難易度。

 

 

 

 

 

 

 
 
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