建商小心！最容易吃上官司的「公設點交」與「公共基金」Q&A_交屋作業_交屋_營造工程_施工百科_百科

文 / 918建材庫

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

公設、公共基金都是在申請建案時，建設公司就已經分配完成，「第1次區權會」之後，管理委員與建設公司開始進行公設點交，但為什麼點交都需要耗時半年以上呢？建商要注意什麼規定，以免受罰？既然已經選出管委會，為什麼還不能移交公共基金給管委會呢？往下拉，告訴你這之中的「眉眉角角」。

Q 1：建商即將與管委會約定點交的時間，但管委會要求申請第三方驗收單位？

依照《公寓大廈管理條例》，建商必須在管委會成立 7 日內進行「公設點交」，若超過時限將被政府開罰 4-20 萬，很多社區管委會另外請機電公司擔任第三方驗收單位，一同參與首次鑑驗，在驗收的當下便可以馬上告知需要修繕的項目，費用 15-30 萬，如果還需要複驗，就需要再加費用，可能由建商吸收或管委會向住戶收取，都是需要事先談妥的。

這些機電公司會成立相關小組，檢核設備的功能、運作情況、動線規劃、對住戶安全影響是否符合標準，規模較大的社區會分組、分區驗收，若是檢驗合格，有些第三方驗收單位還會提供證明標章，可以幫助提升建築的市價，一般社區聘用機電公司，除了協助公設點交，還會囊括設備日後的維護、保養工程。

但這些第三方驗收公司並沒有法律效用，只能提供專業技術、流程規劃的建議，如果需要法律效力的話就需要請政府機關，例如各地都有負責審查消防安全設備的政府單位，如果真的無法達成共識，就會請區公所、鄉公所等該區域負責的政府單位，來進行具有「法律效力」的驗收。

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

Q 2：常見的公設點交項目有什麼？

可以分為建築裝修、機電設備兩種類別。建築裝修包含建築的外觀、地下室、建築輻射程度、建築結構、大廳、交誼廳、機械停車場、游泳池、健身房、會議室、緊急逃生樓梯、中庭景觀；機電設備包括電器、電梯、空調、排水、監控系統、消防設備、汙水處理、避雷針、發電機、弱電設備、通風、自來水、防火防水工程。

除非管委會另外請土木技師、建築師或工程顧問來檢驗建築裝修類的公設，一般情況都是直接由管委會依照建築圖、峻工平面圖、水電、消防、保全等配備圖等資料來做核對，只會請機電公司來驗收機電設備。

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

Q 3：檢查公設項目需要花多久？做什麼？

光是檢查公設就需要花上1-2 個月，首先，建商提供所有公設的使用維護資料、廠商名單給管委會，並製作「點交驗收表單」，接著雙方協調點交的日期與項目，不過因為工程龐大，所以會分日進行驗收，並整理成一份「點交時間流程表」，方便雙方確認工作進度。

確認點交時間與檢驗項目後，雙方就可以開始檢測各項設施囉！需要注意的是，根據《公寓大廈管理條例》，檢查結果如果需要建商提供修繕，記得用書面方式列出缺失及應改善項目，寄給建商與政府單位，方便之後留證。

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

⏩TIPS：

建商所有與社區管理委員的協商資料都必須用書面方式留證，才能保障雙方權益。

Q 4：檢查完畢，建商需要花多少時間修繕？複驗完需要做什麼？

建商收到管委會提供的改善項目，必須在1個月內開始修繕工程，否則可能依法受罰，建商平均需要半年至1年的修繕時間，才能確保工程的品質，改善完畢後，由管委會自行複驗。

等到所有驗收都沒問題，「公設點交」就完成了！建商可以將健身房、會議室等公設鑰匙移交給管委會，開放住戶使用，公設的保固也開始起算。

▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫)

Q 5：公共基金有多少？

公共基金是在建照送審時就已經訂定，因為建商得先匯一筆公共基金到政府的銀行，取得證明後才可以送審建照，而這個公共基金就是在選出管理委員後，由政府直接撥款給社區管理委員會使用。

公共基金的多寡根據建案的工程造價決定，是加總各項比例得出的，先看建案的工程造價總額，如果總額低於1千萬，公共基金的計算方式就是A方案；總額低於1億，公共基金的計算方式就是A+B方案；總額低於10億，公共基金的計算方式就是A+B+C方案；只要總額超過10億的建案，公共基金的計算方式就只都是A+B+C+D方案。