建商小心!最容易吃上官司的「公設點交」與「公共基金」Q&A

   日期:2020-04-08     瀏覽:88    
核心提示:公設、公共基金都是在申請建案時,建設公司就已經分配完成,「第1次區權會」之後,管理委員與建設公司開始進行公設點交,但為什麼點交都需要耗時半年以上呢?建商要注意什麼規定,以免受罰。

 

作者:918建材庫

 

公設、公共基金都是在申請建案時,建設公司就已經分配完成,「第1次區權會」之後,管理委員與建設公司開始進行公設點交,但為什麼點交都需要耗時半年以上呢?建商要注意什麼規定,以免受罰?既然已經選出管委會,為什麼還不能移交公共基金給管委會呢?往下拉,告訴你這之中的「眉眉角角」。

 

Q 1:建商即將與管委會約定點交的時間,但管委會要求申請第三方驗收單位?

 

依照《公寓大廈管理條例》,建商必須在管委會成立 7 日內進行「公設點交」,若超過時限將被政府開罰 4-20 萬,很多社區管委會另外請機電公司擔任第三方驗收單位,一同參與首次鑑驗,在驗收的當下便可以馬上告知需要修繕的項目,費用 15-30 萬,如果還需要複驗,就需要再加費用,可能由建商吸收或管委會向住戶收取,都是需要事先談妥的。

 

這些機電公司會成立相關小組,檢核設備的功能、運作情況、動線規劃、對住戶安全影響是否符合標準,規模較大的社區會分組、分區驗收,若是檢驗合格,有些第三方驗收單位還會提供證明標章,可以幫助提升建築的市價,一般社區聘用機電公司,除了協助公設點交,還會囊括設備日後的維護、保養工程

 

但這些第三方驗收公司並沒有法律效用,只能提供專業技術、流程規劃的建議,如果需要法律效力的話就需要請政府機關,例如各地都有負責審查消防安全設備的政府單位,如果真的無法達成共識,就會請區公所、鄉公所等該區域負責的政府單位,來進行具有「法律效力」的驗收。

 


 

Q 2:常見的公設點交項目有什麼?

 

可以分為建築裝修、機電設備兩種類別。建築裝修包含建築的外觀、地下室、建築輻射程度、建築結構、大廳、交誼廳、機械停車場、游泳池、健身房、會議室、緊急逃生樓梯、中庭景觀;機電設備包括電器、電梯、空調、排水、監控系統、消防設備、汙水處理、避雷針、發電機、弱電設備、通風、自來水、防火防水工程。

 

除非管委會另外請土木技師、建築師或工程顧問來檢驗建築裝修類的公設,一般情況都是直接由管委會依照建築圖、峻工平面圖、水電、消防、保全等配備圖等資料來做核對,只會請機電公司來驗收機電設備


 

Q 3:檢查公設項目需要花多久?做什麼?

 

光是檢查公設就需要花上1-2 個月,首先,建商提供所有公設的使用維護資料、廠商名單給管委會,並製作「點交驗收表單」,接著雙方協調點交的日期與項目,不過因為工程龐大,所以會分日進行驗收,並整理成一份「點交時間流程表」,方便雙方確認工作進度。

 

確認點交時間與檢驗項目後,雙方就可以開始檢測各項設施囉!需要注意的是,根據《公寓大廈管理條例》,檢查結果如果需要建商提供修繕,記得用書面方式列出缺失及應改善項目,寄給建商與政府單位,方便之後留證。

 

 

⏩小知識:建商所有與社區管理委員的協商資料都必須用書面方式留證,才能保障雙方權益。

 

Q 4:檢查完畢,建商需要花多少時間修繕?複驗完需要做什麼?

 

建商收到管委會提供的改善項目,必須在1個月內開始修繕工程,否則可能依法受罰,建商平均需要半年至1年的修繕時間,才能確保工程的品質,改善完畢後,由管委會自行複驗。

 

等到所有驗收都沒問題,「公設點交」就完成了!建商可以將健身房、會議室等公設鑰匙移交給管委會,開放住戶使用,公設的保固也開始起算。

 

 

Q 5:公共基金有多少?

 

公共基金是在建照送審時就已經訂定,因為建商得先匯一筆公共基金到政府的銀行,取得證明後才可以送審建照,而這個公共基金就是在選出管理委員後,由政府直接撥款給社區管理委員會使用

 

公共基金的多寡根據建案的工程造價決定,是加總各項比例得出的,先看建案的工程造價總額,如果總額低於1千萬,公共基金的計算方式就是A方案總額低於1億,公共基金的計算方式就是A+B方案總額低於10億,公共基金的計算方式就是A+B+C方案;只要總額超過10億的建案,公共基金的計算方式就只都是A+B+C+D方案

 

A方案1千萬以內的金額取 2%
B方案1千萬至1億的金額取 1.5%
C方案1億至10億的金額取 0.5%
D方案10億以上所有的金額取 0.3%

 

Q 6:管委會什麼時候拿得到公共基金?

 

政府收到公設點交證明後,就會撥款公共基金給管委會。

 

Q 7:公共基金用在哪裡?

 

建設公司在銷售時,買家就會知道建商提供的公共基金金額,等管委會收到政府撥款的公共基金後,有些會留存起來,也有一些會直接拿來使用在公設費用上,之後如果遇到重大修繕時就不用再另外跟住戶收費,這些使用方式都是由區權人共同開會決定

 

管委會需要動用公共基金時,一定要召開會議,讓社區的區權人參與討論,表決方法比照區權會標準: 2/3的社區區權人出席,3/4同意

 

 

Q 8:「公設點交」跟「公共基金」都處理好了,建商還需要做什麼嗎?

 

完成公設點交跟移轉公共基金,建案就完成囉!接下來,建商只需要負責建築保固期內的修繕,有些建商也接受之後非保固期間的工程估價,這些工程都是跟社區管委會直接聯絡。

 

 

延伸閱讀:為什麼要召開區權會? 2 件事帶你了解「第1次區分所有權人大會」準備過程〉、〈終於到了「第1次區分所有權人大會」當天!帶你看成立管委會的大小事

 

 

 

 

 

 
 
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